Heizkostenabrechnung – und die Darlegungslast des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen (§ 556 BGB) zu beschäftigen:

In dem hier entschiedenen Fall ging es um eine 94 m² großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Heppenheim. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich, soweit sie an den für die Wohnung der Vermieterin maßgeblichen Heizkreis angeschlossen ist, auf knapp 720 m². Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sah eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 € vor.

Für die Jahre 2013 und 2014 verlangt die Vermieterin von den Mietern eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 €. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen für die Mietwohnung der Mieter Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Mieter beanstanden diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestreiten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach.

Die auf eine entsprechende Betriebskostennachzahlung gerichtete Klage der Vermieterin hatte in beiden Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Bensheim1 und dem Landgericht Darmstadt2 Erfolg. Nach Auffassung des Landgerichts Darmstadt ändere auch eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran, dass die Mieter als Mieter konkret dazulegen hätten, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten (2013: 3.492 €; 2014 3.857 €) der Höhe nach nicht berechtigt seien ...

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