Zwangsverwalter muß Hausgeld zahlen

Die Änderung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 und § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 hat nicht zur Folge, dass die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf das laufende Hausgeld von dem Zwangsverwalter nicht mehr als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen wären.

Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof und hob damit eine anderslautende Entscheidung des Landgerichts Leipzig auf, das die Ansicht vertreten hatte, die bisher für die Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum vertretene Auffassung, dass das auf das Wohnungseigentum des Schuldners entfallende laufende Hausgeld zu den von dem Zwangsverwalter nach § 155 Abs. 1 ZVG zu bestreitenden Verwaltungsausgaben zähle, könne für Zwangsverwaltungsverfahren, die nach dem 30. Juni 2007 anhängig geworden seien, nicht aufrecht erhalten werden. Dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung des laufenden Hausgelds komme, so das Landgericht Leipzig in seiner Entscheidung, die Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu. Der Anspruch dürfe in der Zwangsverwaltung gemäß § 155 Abs. 2 ZVG erst bei der Verteilung der Überschüsse berücksichtigt werden. Damit sei für eine Vorschusspflicht des Gläubigers kein Raum. Dem ist jetzt der Bundesgerichtshof entgegen getreten:

Die Rechtslage bis zum 30. Juli 2007

Für die Zeit bis zum 30. Juni 2007 war allgemein anerkannt, dass bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum das laufende Hausgeld eine Ausgabe der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG bildet und damit unabhängig von der Erzielung von Einkünften aus der Verwaltung von dem Zwangsverwalter zu bezahlen ist. Dass der betreibende Gläubiger die hierzu notwendigen Beträge als Vorschuss bereitzustellen hatte, sofern der Zwangsverwalter aus den Erträgen der Verwaltung die Hausgeldverbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht oder nicht vollständig zu erfüllen vermochte, unterlag keinem Zweifel.

Das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes

2. Durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 haben die Hausgeldforderungen eine Aufwertung erfahren. Sie sind seit dem 1. Juli 2007 – in begrenztem Umfang – durch die Einordnung in die Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegiert. Für die Zwangsverwaltung wurde in § 156 Abs. 1 Satz 2, 3 ZVG die Regelung getroffen, dass das Hausgeld im Verteilungsverfahren den öffentlichen Lasten gleichgestellt ist. Ob angesichts dessen an der bisherigen Behandlung der Hausgeldzahlungen festgehalten werden kann, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet:

Die im Schrifttum derzeit wohl herrschende Meinung verneint die Frage. Dieser Auffassung haben sich Teile der erstinstanzlichen Rechtsprechung angeschlossen. Zur Begründung wird angeführt, dass das Hausgeld nach der Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes im Hinblick auf die … » Vollständiger Artikel