Eine weitere Entscheidung des BGH (Beschluss vom 14.08.2008, Az.: I ZB 39/08) eröffnet Mietschuldnern einen neuen Trick, der Räumungsvollstreckung zu entgehen:

Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.

Was ist passiert ?
Der Vermieter von Gewerberäumen im Erdgeschoss eines Hotels hatte gegen die Mieter ein Räumungsurteil erwirkt. Gegen die Vollstreckung wandte sich der Untermieter mit der Begründung, er sei nicht im Räumungstitel genannt, die Vollstreckung also ihm gegenüber unzulässig.
Das Untermietverhältnis war erst nach der fristlosen Kündigung begründet worden. Der Untermieter kannte die fristlose Kündigung. Präsentiert wurde dem Vermieter der neue Untermieter erst kurz vor der angedrohten Zwangsräumung.
Das Gericht urteilte:

Das Beschwerdegericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Räumungsvollstreckung gegen einen Untermieter einen gegen diesen gerichteten Vollstreckungstitel erfordert und nicht aufgrund eines gegen den Hauptmieter ergangenen Vollstreckungstitels betrieben werden kann. Die Zwangsvollstreckung darf nach § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur beginnen, wenn unter anderem die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind.
…
Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts rechtfertigt der Grundsatz von Treu und Glauben, der auch im Zwangsvollstreckungsverfahren gilt, im Streitfall keine abweichende Beurteilung. Die Berufung auf eine nur formale Rechtsstellung kann allerdings, wie die Rechtsbeschwerdeerwiderung grundsätzlich zutreffend geltend macht, den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechen und daher rechtsmissbräuchlich sein. Eine …

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