Zwangsräumung von Mietnomaden

Wer sich als Wohnungseigentümer einen professionellen Mietbetrüger einfängt, büßt das ohnehin teuer: etliche Monate Mietausfall, Prozesskosten für Miet- und Räumungsklage sowie Renovierungskosten. Zu vollstrecken ist bei solchen Personen ja meist nichts, entweder weil sie rechtzeitig untertauchen oder ohnehin bereits Privatinsolvenz angemeldet haben. Der BGH hat in seinem Beschluss vom 17.11.2005 (Az.: I ZB 45/05) nun wenigstens das sog. Berliner Modell der Zwangsräumung für zulässig erklärt. Der Vermieter spart dadurch bei der Vollstreckung des Räumungstitels wenigstens die Kosten für eine Möbelspedition und die Einlagerung der Gegenstände des Mietbetrügers.

Ein reales Beispiel: Das Ehepaar Müller kauft eine Eigentumswohnung und will diese vermieten. Wie üblich finanzieren sie den Großteil des Kaufpreises über Bankkredit. Aus den Mietinteressenten wählen sie eine 45jährige Akademikerin aus, angeblich Privatlehrerin. Diese zahlt vor dem Einzug ein Drittel der Kaution (mehr muss der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB vor Einzug nicht zahlen) sowie die erste Miete, danach nichts mehr. Auf Anrufe und Mahnungen reagiert die Mieterin zunächst noch mit Ausreden, später dann gar nicht mehr. Den Briefkasten klebt sie zu und entfernt ihren Namen, so dass weder Mahnschreiben noch Gerichtspost zugestellt werden können. Nach vier Monaten Mietausfall hat das Vermieter-Ehepaar Probleme, den Bankkredit zu bedienen; die Bank droht daher mit Kündigung des Darlehens und Zwangsversteigerung der Wohnung. Die Auskunft des Anwalts ist der nächste Schock: der Räumungsprozess kostet 3.000 Euro, die Räumung durch den Gerichtsvollzieher nochmals 2.500 Euro. Das Geld wird bei der Mieterin kaum zu holen sein. Was tun?

Der Gesetzgeber hat scheinbar die Vorstellung: Vermieter sind reicher als Mieter und können daher ein paar Monate Mietausfall schon verkraften. Das deutsche Wohnraum-Mietrecht schützt daher vor allem den Mieter. Selbst wenn dieser mehrfach zu spät oder gar nicht zahlt, hat es der Vermieter schwer, wirksam zu kündigen. Die gesetzlichen Anforderungen an eine Mietkündigung sind hoch, der Gesetzestext ist verwirrend formuliert und auf ganz verschiedene Stellen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verteilt. Nur ein Beispiel: Der Paragraf, der die Kündigung durch den Vermieter regelt (§ 569 Abs. 3 BGB), enthält – ziemlich versteckt, nämlich 26 Paragrafen später – folgende Zusatzvoraussetzungen für eine sofortige Kündigung wegen Mietrückstands (die eigentlich in § 543 BGB geregelt ist):

„Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: (1) Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. (2) Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete (……