Winterdienst – wirksame Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf Mieter?

Die Räum- und Streupflicht trifft grundsätzlich den Vermieter als Grundeigentümer. Der Mieter ist nur dann zum Winterdienst verpflichtet, wenn ihm diese Aufgabe wirksam übertragen wird.

Wie wird die Verkehrssicherungspflicht an den Mieter wirksam delegiert?

- Schriftliche Festlegung im Mietvertrag, z.B. durch die Bezugnahme auf die Hausordnung, die eine entsprechende Klausel enthält?

Die Übertragung dieser Pflichten durch eine schriftliche Klausel im Mietvertrag ist grundsätzlich möglich und auch gängig. Sollte sich jedoch hierbei um AGB handeln, ist Vorsicht geboten.

Wie das AG Köln in einem aktuellen Urteil (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11) entschied, hält dann die Haftungsdelegation gerichtlicher Überprüfung nicht stand, wenn die Pflichtübertragung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Die Unwirksamkeit kann sich ebenfalls aus Gesichtspunkten des Überraschungseffektes ergeben.

Vorliegend nahm der Mietvertrag Bezug auf die Hausordnung, die unter der Überschrift “Reinigung und Pflege” eine Ziffer mit der Bezeichnung “Schnee und Eis” enthielt. Die Klausel lautete:

“Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so führen diese ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundstückshälfte aus. Die Polizei hält sich bei Vernachlässigung dieser Pflichten an die Erdgeschossmieter”.

Die prozessführende Partei war also Mieterin einer von drei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen eines Hauses mit insgesamt 24 Mieteinheiten auf acht Stockwerken. Neben den Mietern zweier weiteren Wohnungen war sie demnach zum Winterdienst verpflichtet.

Zu Unrecht:

Die wirksame Übertragung der Verkehrssicherungspflicht setzt neben einer klaren und eindeutigen Abrede voraus, dass der einzelne Mieter nicht dadurch unangemessen benachteiligt wird, dass eine solche Überbürdung nur einzelne Mieter und nicht alle Mieter eines größeren Mietobjektes betrifft, so das Gericht in seiner Entscheidung.

Zwar handelte sich bei der Klausel um AGB. Da jedoch das AGB-Recht zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses noch nicht gesetzlich verankert war, begründete das Gericht seine Entscheidung mit dem Grundgedanken von Treu und Glauben. Die Überbürdung des Winterdienstes stelle eine Auferlegung erheblicher zusätzlicher Pflichten und nicht unerheblicher Haftungsrisiken dar. Die Haftungsdelegation an einzelne Mieter bedeutet eine nicht mehr zulässige Ungleichbehandlung der Mieter.

Eine entsprechende Bestimmung in der Hausordnung kann zudem als überraschend anzusehen sein, wenn zwar in dem Mietvertrag auf die Hausordnung verwiesen wird, …