Was sollen Kosten für “Center-Manager” sein? – fragt sich auch der BGH

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der “Verwaltung” nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des “Center-Managements” gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt ein Gewerberaummietvertrag in der Auflistung der auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten u.a. eine Position

“Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung”.

Über die Abrechenbarkeit dieser Positionen, d.h. der Wirksamkeit dieser Klausel entstand zwischen den Parteien Streit.

Der Bundesgerichtshof hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der “Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung” nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt. Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der “Verwaltungskosten” in gleicher Weise.

Diese Formularklausel ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hinreichend transparent, so der Bundesgerichtshof. Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners. Dem genügt die vorliegende Klausel, soweit sie die Verwaltungskosten betrifft.

Der im Mietvertrag verwendete Begriff der “Verwaltungskosten” ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Wie auch das Berufungsgericht erkannt hat, kann zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der Betriebskostenverordnung hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen. Zwar fallen bei gewerblichen Mietobjekten andere Verwaltungskosten an als bei der Wohnungsmiete. Daraus folgt aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzuwenden wäre. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierte…