Wann ist eine Wohnung eine Wohnung?

In seiner Entscheidung vom 25.6.2008 (VIII ZR 307/07) hat der BGH den funktionalen Wohnungsbegriff für die Kündigung nach § 573a BGB kreiert. Damals bewohnte eine Familie zwei Wohnungen, die im Ober- und Dachgeschoss gelegen und durch das Treppenhaus verbunden waren. Der BGH sah hier – funktionelle – eine Wohnung.

Nunmehr zog ein Erwerber in eine Wohnung im Erdgeschoss und nutzte die Einliegerwohnung im Keller als Besucherzimmer/Bügelzimmer/Arbeitszimmer. Dies sieht der BGH nicht für ausreichend an, um die Voraussetzungen des § 573a BGB zur Kündigung des Mieters der Obergeschosswohnung annehmen zu können (BGH v. 17.11.2010 – VIII ZR 90/10). Insoweit verweist er insbesondere darauf, dass die Einheit im Keller separat nutzbar sei, weil ein 42 qm großer Wohn-/Schlafraum, ein Bad mit Toilette und eine Küchenzeile.

Das Landgericht hatte – wie viele andere auch – den BGH eben missverstanden. Im ersten Fall wurde die Wohnung von der Vermieterfamilie wie eine Wohnung genutzt, so dass aus objektiver Sicht der Mieter nicht annehmen konnte, dass die zweite Wohnung einmal zur Vermietung genutzt werden sollte. Im zweiten Fall sind nicht nur die Umstän…