Verwirkung eines Räumungsanspruches

Räumungstitel verjähren erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Das bedeutet, dass der Vermieter, wenn er erstmal ein solches rechtskräftiges Urteil in den Händen hält, 30 Jahre die Möglichkeit hätte, ohne weiteren Grund den Mieter aus der Wohnung räumen zu lassen.

Häufig wird jedoch nach diesem Räumungstitel die Räumung nicht durchgeführt, der Mieter bleibt in der Wohnung und trägt die Rückstände ab. Die Frage ist, wie lange der Vermieter trotz Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses die Möglichkeit hätte, aus dem Räumungsurteil vorzugehen, z.B. wenn neue Mietschulden entstehen.

Geklärt ist, dass der Räumungsanspruch aus einem Räumungsurteil neben der Verjährung auch der Verwirkung unterliegt. Wenn Verwirkung eines Anspruches angenommen wird, ist der Vermieter nach Treu und Glauben an der Durchsetzung gehindert. Der Mieter kann auf Vollstreckungsversuche mit der Vollstreckungsgegenklage reagieren. Starre Fristen gibt es für die Verwirkung jedoch nicht. Dies hat bereits das OLG Hammin einem grundlegenden Rechtsentscheid 1982 festgestellt:

“Aus alledem folgt: Die vom LG vorgelegte Rechtsfrage entzieht sich einer generalisierenden, ein für allemal gültigen Beantwortung.”

Für die Praxis bedeutet dies, dass es immer auf den Einzelfall ankommt. Hierbei sind zwei Kriterien von entscheidender Bedeutung:

1. Zeitmoment: Je länger der Vermieter abwartet, desdo eher tritt Verwirkung ein und 2. Umstandsmoment: Konnte der Mieter aus den Umständen des Einzelfalles darauf vertrauen, dass keine Räumung mehr erfolgen würde, ist insbesondere inzwischen durch die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses konkludent ein neuer Mietvertrag gesch…