Versorgungseinstellung bei Zahlungsverzug?

LG Heilbronn, Urteil vom 18.11.2007, 2 O 448/07

Ein hoch umstrittenes Thema ist immer noch, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter dem Mieter bei Zahlungsrückständen die Versorgung abtrennen kann. Bei Wohnraummietverhältnissen wird diese Maßnahme in der Regel immer ausscheiden. Bei Gewerberaummietverhältnissen lassen sich auch Entscheidungen pro Vermieter finden.

Im Fall des Landgerichts Heilbronn hatten die Parteien 2005 ein auf 10 Jahre befristetes Geschäftsraummietverhältnis geschlossen. Ein Teil der Räume wurden untervermietet. Der Mieter selbst betreibt eine Gaststätte. Inklusive Betriebskostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer schuldet er monatlich 6.039,25 €. Seit vielen Monaten ist er mit den Mietzahlungen in Rückstand, so dass das offene Debet insoweit über 40.000,- € beträgt. Der Vermieter hat das Mietverhältnis wegen dieses Rückstands auch außerordentlich gekündigt. Eine Räumungsklage ist anhängig. Vorgerichtlich hatte der Mieter erklärt, dass er aktuell zu keinerlei Zahlungen in der Lage sei. Nachdem der Vermieter Vertragspartner der Stadtwerke war, hat er die Wasserzufuhr zu den Gaststättenräumen ebenso abgestellt, wie die Zuleitung von Warmwasser für die Heizung.

Der Mieter hat jetzt in einem einstweiligen Verfügungsverfahren verlangt, dass der Vermieter die Wasserversorgung wieder herstellt und ihm untersagt werde, die Wasserversorgung in Zukunft zu beeinträchtigen.

Das Landgericht hat den Antrag des Mieters zurückgewiesen. Der Vermieter sei in dieser Situation berechtigt gewesen, die Versorgung einzustellen. Es sei zwar anerkannt, dass auch dann, wenn ein Mietverhältnis berechtigterweise vom Vermieter wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt wurde, der Besitz des Mieters vom Vermieter nicht eigenmächtig entzogen und auch nicht gestört werden darf. Es treffe weiter zu, dass nach Beendigung eines Mietverhältnisses der Vermieter nicht mehr verpflichtet sei, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dies führe jedoch nicht dazu, dass einem Vermieter das Recht zustehe, durch Kappung der Versorgungsleitungen eine Besitzaufgabe des Mieters ohne Inanspruchnahme der hierfür zuständigen staatlichen Vollstreckungsorgane zu erzwingen. Der Vermieter könne sich insbesondere nicht auf ein schuldrechtliches Zurückbehaltungsrecht berufen.

In diesem besonderen Fall verhalte sich der Mieter aber treuwidrig: Nach Aktenlage sei davon auszugehen, dass die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu Recht erfolgt ist und das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam beendet hat. Die aktuellen Mietrückstände beliefen sich mittlerweile auf mehr als 45.000,- €. Min…