Unzulässige Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen ("Weißen")

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Unzulässigkeit von formularmäßigen Farbwahlklauseln in Mietverträgen fortgeschrieben:

Das Gericht hatte darüber zu entscheiden, ob eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Nach § 3 Abs. 6 des Formularmietvertrages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt:

"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Die Richter des achten Senats haben die Klausel als unwirksam eingestuft und einen Schadensersatzanpruch des Vermieters wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen, sprich Renovierung, durch den Mieter abgewiesen.

Bereits mit Urteil vom 18. Juni 2008 (VIII ZR 224/07) hatte der BGH entschieden, daß die dort verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Auch die vorliegende Farbwahlklausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen Wände und Decken zu "Weißen". Zwar ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, daß der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muß und so in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt wird. Dem Interesse des Vermieters ist durch eine Beschränkung der Farbwahlklausel auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe ausreichend Rechnung zu tragen, was hier jedoch nicht der Fall war.

Die Richter sind auch auf die sprachlichen Auslegungsmöglichkeiten zum Begriff "Weißen" eingegangen und haben dazu ausgeführt, "daß es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff "weißen" nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen."

Fazit:

Einmal mehr zeigt sich, daß in formularvertraglichen Mietverträgen zahlreiche Fallstricke verborgen sein können, die zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln insgesamt führen können mit der Folge, daß der Mieter überhaupt nicht renovieren muß.

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 344/08 Vorinstanzen: AG Schöneberg - Urteil vom 31. Januar 2007 - 5a C 59/06 LG Berlin -Urteil vom 11. November 2008 - 63 S 64/07

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