Stolperfalle Eigenbedarfskündigung

„Mit meinem Eigentum kann ich machen was ich will!” hört man oft von Mandanten, die eine Eigentumswohnung vermietet haben. Der Anwalt hat dann die undankbare Aufgabe, ihn eines Besseren zu belehren. Denn das BGB enthält etliche Mieterschutzregeln. § 573 Abs. 1 BGB reglementiert den mietrechtlichen Kündigungsschutz. Folge: Ein Mietverhältnis kann nicht grundlos aufgelöst werden, sondern nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters, der dafür auch die Beweislast trägt. Als ein solches berechtigtes Interesse gilt nach Abs. 2 Nr. 2 dieser Norm der sog. Eigenbedarf. Hier will der Eigentümer das Mietobjekt selbst nutzen. So einfach, wie viele vermuten, ist die Eigenbedarfskündigung aber ganz und gar nicht. Hier die rechtlichen Eckpunkte und einige wichtige Urteile zum Thema.

Eigenbedarf liegt nur vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. „Benötigen” heißt: Der Vermieter muss vernünftige und (für den Richter) nachvollziehbare Gründe vortragen, warum er die Wohnräume überhaupt und warum gerade jetzt braucht. Es müssen sich also objektive Rahmenbedingungen geändert haben. Ein bloßen „Wollen”, wie es oftmals nur vorliegt, genügt nicht.Etwas kulanter ist das Gesetz aber, wenn der Vermieter im selben Haus wohnt, wenn das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen; hier erleichtert § 573a BGB die Kündigung.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel: Der BGH hat in einer Entscheidung vom 20.01.1988 ausgeführt, dass der bloße Wunsch des Vermieters, seine Wohnung einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen oder selbst zu nutzen die Eigenbedarfskündigung noch nicht rechtfertigt. Denn allein der Wille, so der BGH, in eigenen Räumen zu wohnen, genügt für die Annahme von Eigenbedarf nicht. Vielmehr ist im Einzelnen zu begründen, weshalb ein (tatsächlicher) Bedarf besteht. Dabei ist der Sachverhalt so konkret zu bezeichnen, dass der Kündigungsempfänger sich gegebenenfalls verteidigen kann. Der Mieter muss also so genau informiert werden, dass er selbst nachprüfen (lassen) kann, ob der Grund für eine Eigenbedarfskündigung ausreicht. Die Anforderungen der Gerichte sind streng, weil der Mieter vor Manipulationen durch den Vermieter geschützt werden soll.

Es genügt also nicht, wenn der Vermieter in seiner Kündigung lediglich schreibt, dass er „das Mietverhältnis zum … wegen Eigenbedarf kündigt”. Ebenso wenig die Formulierung: „die Wohnung wird für unsere 24-jährige Tochter benötigt” oder „unsere Tochter will mit Ihrem Lebenspartner die Wohnung beziehen”. Vielmehr muss der Vermieter konkret erläutern wer (Name, Adresse, Verwandtschaftsgrad) in die Wohnung einziehen soll und weshalb hierfür nachvollziehbare und berechtigte Gründe bestehen. Als berechtigtes Interesse ist beispielsweise anerkannt, dass sich durch den Bezug der Wohnung die Entfernung zum Arbeitsplatz…