Soll-Vorauszahlungen: weiteres Element im Puzzle der formellen Fehler

Der BGH wiederholt ständig, dass eine Betriebkostenabrechnung formell wirksam ist, wenn die vier Mindestanforderungen erfüllt sind. Eine dieser Mindestvoraussetzungen ist der Abzug der Ist-Vorauszahlungen.

Viele (Wohnungs-) Unternehmen rechnen die Betriebskosten auf der Basis der Soll-Vorauszahlungen ab, weil ihr Buchungsprogramm (automatisch) die monatlich ins Soll gestellten Vorauszahlungen in die Betriebskostenabrechnung übernimmt. Dies ist immer wieder kritisiert worden, weil dadurch ein formeller und damit nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht korrigierbarer Fehler entstehen sollte (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rdnr. 138).

Der BGH sieht in der Abrechnung nach Soll-Vorasuszahlungen - zu recht - einen materiellen Fehler (BGH v. 23.9.2009 - VIII ZA 2/08). Maßgeblich sei allein, dass Vorauszahlungen in Abzug gebracht worden seien. Ob diese der Höhe nach zutreffend ermittelt wurden, sei eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit - ebenso wie bei Rechenfehlern.

Richtig: aber so ganz kompatibel mit den Entscheidungen zu den Gesamtkosten, die nicht richtig - weil z.B. ohne Angabe eines Vorwegabzuges - in die Abrechnung eingestellt wurden, ist die Begründung nicht (vgl. z.B. BGH v. 11.9.2007 – VIII ZR 1/07, NZM 2007, 770). Dort hätte man auch formulieren können, dass Gesamtkosten angegeben sind; ob sie der Höhe nach zu recht bestehen, sei eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit. Immerhin macht nur der Vermieter vorweg Abzüge, der sich rechtmäßig verhalten will. Insoweit wird er nach der aktuellen Rechtsprechung aber bestraft, wenn e…