Schönheitsreparaturen - Ein Überblick, Teil 2

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter die Wohnung beim Auszug „fachmännisch renoviert“ übergeben muss, ist unzulässig (OLG Stuttgart, Az.8 RE Miet 2/92). Der Mieter darf auch selbst zu Rolle und Farbe greifen, soweit die Ausführung „fachgerecht“ ist. Pfusch braucht der Vermieter aber nicht zu dulden. Auch extreme Farbgestaltungen (Knallfarben, Schwarz, Dunkelblau, Blutrot) des Mieters muss der Vermieter nicht hinnehmen.

Nach dem Auszug sollten die Wände daher wieder dem „normalen Geschmack“ entsprechend gestrichen werden. Unwirksam ist jedoch eine Regelung, der Mieter dürfe nur „mit der Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist eine solche Klausel zu unbestimmt, der Mieter wisse nicht, was darunter zu verstehen ist (BGH, Az. VIII ZR 199/06). Um den finanziellen Schaden wieder auszugleichen, versuchen daher viele Vermieter, die Miete zu erhöhen. Aber auch hier gilt einiges zu beachten. Neben einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Mieter oder einer Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen oder veränderter Betriebskosten, kann die Miete stets nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Hierzu kann der Vermieter vom Mieter dessen Zustimmung verlangen und auch einklagen. In seiner jüngsten Entscheidung hat der BGH nunmehr auch klargestellt, dass ein Zuschlag über diese Ortsüblichkeit hinaus unzulässig ist, da das Gesetz einen solchen Zuschlag nicht vorsieht. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete wird von den jeweiligen Marktverhältnissen bestimmt, es passe daher nicht in dieses System, wenn zusätzlich zur Vergleichsmiete ein Zuschlag erhoben wird, der sich an den tatsächlichen Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen orientiert. Denn dieser würde dann in die Berechnung der Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf einfließen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären oder nicht (BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07). Am Ende des Mietverhältnisses kann sich der Vermieter auch die Frage stellen, ob er einen Teil der Kaution einbehalten darf, falls der Mieter die Wohnung nicht renoviert. Ob der Vermieter so vorgehen darf, hängt davon ab, ob er die Renovierung verlangen kann. Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, ist der Mieter zur Durchführung auch nicht verpflichtet mit der Folge: der Vermieter darf auch nicht die Kaution einbehalten. Behält er dennoch einen Teil der Mietsicherheit für die Renovierung ein…