Schadensersatz ohne Eigenheimzulage

Verlangt der Erwerber einer Immobilie großen Schadensersatz, so muss er sich die im Zusammenhang mit dem Erwerb empfangene Eigenheimzulage nicht im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen.

In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit beanspruchten die Kläger “großen Schadensersatz”, indem sie das von der Beklagten erworbene Reihenhaus zurückgeben und Ausgleich dafür haben wollen, dass ihren Aufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums nach dessen Rückgabe kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht.

Dieser Gegenwert entspricht grundsätzlich der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein auf Grund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde. Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, die Aufwendungen würden durch den Vorteil der Gegenleistung wieder eingebracht worden sein. Denn es wird nach der Rechtsprechung vermutet, im synallagmatischen Austauschverhältnis seien Leistung und Gegenleistung gleichwertig. Diese Annahme beruht auf dem Geschäftswillen der Vertragsparteien. Im Verlust der Kompensationsmöglichkeit für die Aufwendungen durch die Rückgabe der Wohnung liegt der Nichterfüllungsschaden.

Der sich auf dieser Grundlage ergebende Schaden ist nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte, zu berechnen. Bei der Differenzberechnung kommen die allgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung und der Vorteilsausgleichung zur Anwendung. Soweit die Nichterfüllung des Vertrages zu adäquat kausalen Vorteilen für den Geschädigten geführt hat und deren Anrechnung nach Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entspricht, d.h. den Geschädigten nicht unzumutbar belastet und den Schädiger nicht unbillig begünstigt, sind die Vorteile bei dem Vermögensvergleich zu berücksichtigen.

Zu den danach in die Differenzrechnung einzustellenden Vorteilen können grundsätzlich auch solche staatlichen Zuwendungen und Förderungen gehören, die der Geschädigte im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums erhalten hat. Die von den Klägern vereinnahmte Eigenheimzulage stellt allerdings keinen Vorteil dar, den sie sich bei der Berechnung des erstattungsfähigen Schadens anrechnen lassen müssen.

Für die Kläger besteht, so der Bundesgerichtshof, selbst dann kein nach obigen Grundsätzen anzurechnender Vorteil, wenn sie die als Eigenheimzulage gezahlten Beträge behalten dürfen. Das folgt aus dem Zweck der Eigenheimzulage und den für ihre Gewährung nach dem EigZulG maßgeblichen Regelungen.

Bei der gemäß § 19 Abs. 9 EigZulG inzwischen abgeschafften Eigenheimzulage handelte es sich um eine staatliche Leistung mit dem Ziel, die Vermögensbildung – auch im Hinblick auf die private Altersv…