Rückzahlung von Beiträgen zur Erschließung eines Neubaugebietes möglich?

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG – AZ 9 C 8.09) kippte eine bis jetzt allgemein übliche Vorgehensweise vieler Gemeinden hinsichtlich der Umlage von Erschließungsbeiträgen.

Was war passiert?

Die Gemeinde G wies ein Neubaugebiet aus, in dem interessierte Bürger dann ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen können.

Dieses Gebiet mußte aber erschlossen werden. Dafür gründete die Gemeinde G extra eine sog. Eigengesellschaft in Form einer GmbH. Der einzige Gesellschafter war die Gemeinde selbst, d.h. die Gemeinde “beherrschte” diese Gesellschaft. Im Erschließungsvertrag vereinbarte die Gemeinde mit der Gesellschaft – also mehr oder weniger mit sich selbst – u.a., daß die Kosten für die Erschließung auf die Käufer bzw. Bauwilligen umgelegt werden.

Die Kläger waren Bauwillige und unterzeichneten den Kaufvertrag. Danach zahlten sie zunächst die von der Erschließungsgesellschaft geltend gemachten Kosten. Anschließend forderten sie diese Kosten zum Teil zurück, weil diese “ohne Rechtsgrund” gezahlt worden seien.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Das BVerwG hob diese Entscheidungen auf und gab den Klägern recht.

Entscheidungszusammenfassung: Die Erschließung von Bauland ist gem. § 123 Abs. 1 BauGB Aufgabe der Gemeinde. Diese Aufgabe kann die Gemeinde gem. § 124 Abs. 1 BauGB auf einen sog. “Dritten” übertragen. Diese “Dritte” war hier die besagte Erschließungsgesellschaft der Gemeinde G.

Daß bei der Erschließung auch Kosten entstehen, ist nachvollziehbar. Diese Kosten können normalerweise auch gem. der §§ 127 ff. BauGB auch umgelegt werden. Jedoch sind dabei bestimmte Grenzen zu beachten.

Was zur Erschließung gehört, bestimmt u.a. § 128 Abs. 1 BauGB (Erwerb, Beleuchtung, Entwässerung).Würde die Gemeinde nun selbst das Bauland erschließen, müßte sie zudem gem. § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB mind. 10% der Kosten selbst tragen.

Diese “Probleme” umging nicht nur die Gemeinde G im vorliegenden Fall, sondern auch sehr viele andere Gemeinden, indem sie jene Erschließungsgesellschaften gründeten. Diese waren nun an die Vorgaben des BauGB nicht mehr zwingend gebunden und konnten dementsprechend u.a. auch höhere Beiträge festlegen. Dies erlaubte ihnen das Rechtsinstitut der Privatautonomie bzw. Vertragsfreiheit. Diese höheren Umfänge und Beiträge verlangten dann die Erschließungsgesellschaften von den Bauwilligen.

Das BVerwG urteilte, daß diese Praxis u.a. nicht mit der Intension des Gesetzgebers übereinstimme.

Der Gesetzgeber dachte bei der Übertragung der Erschließung “auf Dritte” vorrangig an einen privaten Investor, der vorallem unabhängig von der jeweiligen Gemeinde sei. Ein privater Investor übernehme danach nur dann regelmäßig die Erschließung und die entsprechenden Kosten, wenn die Nachfrage nach Bauland in der Gemeinde entsprechend hoch sei. Aufgrund dieser hohen Nachfrage sei auch mit einer Wertsteigerun…