Recht zur Mietminderung bei sich verschlechternder Mieterstruktur

Der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart hat in einem Urteil vom 21.12.2006 entschieden, dass Qualität und Quantität des Besucherverkehrs von Mitmietern als Mangel im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses bewertet werden können (13 U 51/2006 – Revision zugelassen).

Die Beklagte hat von der Klägerin Büroräume angemietet. Diese hatte dafür geworben, dass sie Büroräume mit exklusivem Ambiente in außergewöhnlicher Lage anzubieten habe. Der Mietzins lag über dem Höchstsatz des örtlichen Mietspiegels für Gewerbeobjekte. Andere Mieter sind eine Versicherungsgruppe, eine Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei und eine Arztpraxis. Der Zugang zum Gebäude war nur mit einer Codekarte oder durch Anmeldung über die Sprechanlage möglich.

Später hat die Agentur für Arbeit mehrere Etagen des Hauses für die Betreuung von Langzeitarbeitslosen und arbeitsfähigen Sozialhilfeempfängern („Hartz IV -Abteilung“) sowie für eine Suchtberatungsstelle und eine Schuldnerberatung angemietet. Dort verkehren täglich bis zu 500 Besucher; die Zugangskontrollanlage kann diesen Besucherverkehr nicht mehr bewältigen. Die Eingangstür steht deshalb zu den Öffnungszeiten der Agentur für Arbeit offen.

Zum Schutz ihrer eigenen Mitarbeiter hat die Agentur für Arbeit einen Sicherheitsdienst beauftragt, der auf den Fluren innerhalb der angemieteten Stockwerke patroulliert.

Der Mieter macht eine Mietminderung von 50 % geltend, da die Anzahl und das Verhalten der „Hartz IV- Behörde“ Besucher negative Auswirkungen auf das Mietobjekt habe. Die fehlende Zugangskontrolle führe dazu, dass unangemeldete Besucher der Behörde auch vor den Büros und Praxen erschienen und sich auch in der Tiefgarage aufhalten.

Nach Auffassung des Senats ist eine Mietminderung von 15% angemessen. Die Mietsache sei mängelbehaftet. Der Betrieb einer Zugangskontrollanlage sei vertraglich geschuldet. Die Außerbetriebnahme sei von den Mietern auch nicht akzeptiert worden. Eine vergleichbare Sicherheitslage sei auch nicht durch eine an der Drehtüre postierte Person geschaffen worden.

Der Ver…