Probleme des Maklerrechts in der Klausur

Im Studium und Repetitorium wenig beachtet, praktisch aber sehr bedeutsam sind die in §§ 652 ff. BGB geregelten Maklerverträge. Auch für die Klausur sollte insbesondere der § 652 BGB in Grundzügen bekannt sein.

In der Klausur am relevantesten dürfte die Frage nach einem Anspruch des Maklers auf Gewährung des Maklerlohnes sein.

Hierzu müssen folgende Anforderungen erfüllt sein:

Zustandekommen eines gültigen Maklervertrags Erbringung der Maklerleistung Zustandekommen des Hauptvertrags Kausalität der Maklerleistung für Vertragsschluss

Nachfolgend sollen die einzelnen Prüfungspunkte kurz dargestellt und wichtige Urteile hierzu gezeigt werden.

I. Zustandekommen eines gültigen Maklervertrags

Hier gelten zunächst die allgemeinen Grundsätze des Vertragsschlusses – das heißt Abgabe von Angebot und Annahme – die wenig Probleme bereiten dürften. Nicht erforderlich ist die Einhaltung von Formvorschriften – insbesondere greift § 311b BGB nicht und entsteht keine Verpflichtung zum Grundstückskauf bzw. Verkauf.

II. Erbringung der Maklerleistung

Gerichtet ist der Vertrag auf den Nachweis bzw. die Vermittlung eines Hauptvertrages. Nur wenn diese vertragliche Verpflichtung erfüllt ist, besteht auch der Zahlungsanspruch hinsichtlich des Maklerlohnes.

Im Einzelfall problematisch zu bestimmen ist dabei zunächst, wann diese Maklerleistung tatsächlich erbracht wurde, das heißt welche Handlungen der Makler erbracht haben muss, um seiner vertraglichen Verpflichtung gerecht zu werden. Das Gesetz spricht hier nur vom „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ bzw. von der „Vermittlung eines Vertrages“.

Der BGH konkretisiert dies in st. Rspr. zuletzt in seinem Urteil v. 16.12.2004 – III ZR 119/04 wie folgt:

„Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten“.

Die Anforderungen hieran sind verhältnismäßig gering; eine besondere Form des Nachweises der Gelegenheit ist nicht einzuhalten – selbst eine ausdrückliche Mitteilung ist nicht erforderlich.

Etwas strenger sind die Kriterien bezüglich einer Vermittlung: Diese soll nach der Rspr. des BGH (BGH v. 2.6.1976 – VII ZR 101/75):

„die bewußte, finale Herbeiführung der Abschlußbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages“

erfassen. Damit ist ein Einwirken auf den Willen des Vertragspartners erforderlich, idR. durch Verhandeln.

III. Zustandekommen des Hauptvertrags

Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes besteht der Provisionsanspruch des Maklers allerdings nur dann, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustanden kommt. Hier können sich in der Klausur zentrale Probleme ergeben:

Zum …

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