OLG Stuttgart: Wenn sich die Struktur der Mieter nachteilig verändert, darf die Miete gemindert werden.

Wenn eine Mietsache mangelhaft ist, dann darf der Mieter den Mietzins kürzen. Das steht so im Gesetz: § 536 Absatz 1 BGB bestimmt : „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Grundvoraussetzung ist also, dass ein Mangel vorliegt. Als Maßstab hierfür geht das Gesetz von der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aus. Enstscheidend ist daher, was die Vertragsparteien im Mietvertrag ausgehandelt hatten. Der Sinn hierfür ist auch einleuchtend: Der Vermieter schuldet dem Mieter die Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch, der Mieter schuldet ihm dafür als Gegenleistung den Mietzins. Wenn der Mieter also nicht das bekommt, was vereinbart ist, braucht er auch nicht den vollen Preis dafür bezahlen. Soweit – so gut. In der Praxis ist es oftmals schwer, das Vorliegen eines Mangels festzustellen. Das OLG Stuttgart hat jetzt – am 21.12.2006 – einen prekären Fall zu entscheiden. Das problematische an der Geschichte ist nämlich, dass es sich hier um eine Gewerbeimmobilie handelte, in der Büroräume vermietet werden. Geworben hatte die Vermieterin mit exklusivem Ambiente in außergewöhnlicher Lage. Die Mieterin war dafür auch bereit, einen Mietzins zu entrichten, der sogar über dem Höchstsatz des örtlichen Mietspiegels lag. Weitere Mieter im Objekt waren eine Versicherungsgruppe, eine Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei und eine Arztpraxis. Der Zugang zum Gebäude war nur über Code-Karte oder über eine Sprechanlage möglich. Exklusivität zu einem exorbitanten Preis also. Und dann geschah etwas, was die Mieterin veranlasste, die Miete zu mindern. Eine große Behörde mietete gleich mehrere Etagen. Nun ist das Arbeitsamt als Nachbar vielleicht noch kein Minderungsgrund – aber die Bundesagentur für Arbeit hatte die Räume zu dem Zweck gemietet, dort Langzeitarbeitslose und Hartz-IV-Empfänger zu betreuen. Außerdem rundete eine Suchtberatungsstelle und eine Schuldnerberatung das Angebot ab. Die Folge hiervon war, dass die Bundeagentur täglich im Schnitt 500 Menschen zu betreuen hatte. Die Schließanlage und die Zugangskontrolle waren daher überfordert, die Türen standen daher während den Öffnungszeiten der Bundesagentur offen. Für ihren eigenen Schutz hatte die BA einen Security-Dienst angeheuert. Dessen Mitarbeiter patroullierten auf den Gängen. Die Mieterin hatte sich unter Exklusivität wohl etwas anderes vorgestellt. Deshalb war sie der Meinung, sie könne die Miete um 50 % kürzen. Zunächst ist festzu…