Notleidende geschlossene Immobilienfonds - Gesellschafter können nicht zur Kapitalerhöhung...

Michael Minderjahn Rechtsanwalt Viele Immobilienfonds, insbesondere solche aus den neunziger Jahren, befinden sich in nicht unerheblichen Schwierigkeiten. Nicht wenige verfügen über Gesellschaftsverträge, die sich nur unzulänglich oder gar nicht mit dem Fall der Sanierungsbedürftigkeit befassen. Im Zuge des erheblichen Drucks von Seiten der Gläubiger, häufig die finanzierenden Banken, müssen Nachschüsse geleistet werden. Dabei ist dann auch die gesellschaftsrechtliche Grundlage zu schaffen, solche Beiträge der Gesellschafter einzufordern. Nach dem Gesetz (§ 707 BGB) kann ein Gesellschafter nicht zur Erhöhung seiner Einlage oder zu deren Wiederaufstockung gezwungen werden. Folgerichtig hatte der BGH schon 2007 (II ZR 22/06) entschieden, dass die Anforderung von Nachschüssen per Mehrheitsbeschluss der Gesellschafter ohne entsprechende Grundlage im Gesellschaftsvertrag nicht möglich ist. Stimmt ein Gesellschafter dem Nachschuss nicht zu, ist er zur Zahlung nicht verpflichtet. Mit Urteil vom 25.01.2011 (II ZR 122/09) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr entschieden, dass sich Gesellschafterversammlungen nicht ohne weiteres über das Einstimmigkeitsprinzip hinwegsetzen können, auch nicht zur Sanierung der Gesellschaft. Im Streitfall ging es um einen Immobilienfonds, der als Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisiert war. Der Gesellschaftsvertrag sah vor, dass eine Kapitalerhöhung nur einstimmig beschlossen werden kann. Sofern die Einstimmigkeit nicht zustande kommt, waren die zahlungswilligen Gesellschafter jedoch berechtigt, ihre Einlagen zu erhöhen; die übrigen Gesellschafter hatten damit eine Verringerung ihrer Beteiligung hinzunehmen. Die Gesellschafterversammlung hatte nun beschlossen die Satzung so zu ändern, dass nicht sanierungswillige Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheiden, ganz nach dem Motto „wer nicht mitmacht, fliegt raus“. Das ließ ein Gesellschafter sich nicht gefallen und erhielt nun endgültig Recht. Anlegeranwalt Michael Minderjahn empfiehlt: „Anleger sollten daher Einladungen zu Gesellschafterversammlungen dahingehend kontrollieren, was dort beschlossen werden soll. Sind sie nicht damit nicht einverstanden, sollten sie dann konsequenter Weise entweder nicht teilnehmen oder einem Be…