Nebenkosten und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, also die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Wird dies – wie regelmäßig – vereinbart, so ist Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und dabei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nach diesem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Mit dieser Frage der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Abrechnung von Betriebskosten hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen, konkret ging es um die Umlage der Müllgebühren durch den Vermieter. Konkret ging es um die Frage der Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und den “Betriebskostenspiegel” des Deutschen Mieterbundes.

Die Beklagten des jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Klägerin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Die Beklagten beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen “Betriebskostenspiegels für Deutschland” einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten die Beklagten von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt.

Das erstinstanzlich mit der Klage der Vermieterin befasste Amtsgericht Heidelberg hat der Klage stattgegeben und die beklagten Mieter zur Zahlung verpflichtet. Das Landgericht Heidelberg hat die gegen das amtsgerichtliche Urteil eingelegte Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Und auch vor dem Bundesgerichtshof hatten die beklagten Mieter mit ihrer dagegen gerichtete Revision keinen Erfolg:

Der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen, entschied der Bundesgerichtshof, eine Berufung auf den “Betriebskostenspiegel für Deutschland” ist hierfür nicht ausreichend.

Im Streitfall ist d…