MietR: Sparen bei der Zwangsräumung

Der BGH (Beschluss vom 10.08.2006, Aktenzeichen I ZB 135/05) hat in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung die praktischen Möglichkeiten für Vermieter zur Durchsetzung eines Räumungsurteils deutlich gestärkt.

Ein Berliner Vermieter hatte gegen seine Mieter ein Urteil auf Räumung der Wohnung erwirkt. Er beauftragte den Gerichtsvollzieher Benennung eines von ihm für angemessen gehaltenen Kostenvorschusses in Höhe von 400 EUR mit der Räumung, wobei er zugleich an sämtlichen in der Wohnung befindlichen Gegenständen der Schuldner ein Vermieterpfandrecht geltend machte.

Der Gerichtsvollzieher machte die Ausführung des Auftrages von der Zahlung eines Vorschusses insgesamt 6.500 Euro wegen der zu erwartenden Räumungskosten abhängig. Auf die Erinnerung des Vermieters wies das AG den Gerichtsvollzieher an, zum Kostenvorschuss von 400 Euro die Vollstreckung auszuführen.

Dagegen richtete sich die Beschwerde des Mieters, die - nach zeitwiesem Erfolg vor dem LG - vom BGH nunmehr zurückgewiesen wurde.

Die Vollstreckung des Räumungstitels wird gemäß § 885 Abs. 1 Satz 1 ZPO in der Weise durchgeführt, dass der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz der zu räumenden Wohnung setzt und den Gläubiger in deren Besitz einweist. Bewegliche Sachen, die nicht Zubehör (§§ 97, 98 BGB) sind und auf die sich der Räumungstitel somit nicht erstreckt, werden vom Gerichtsvollzieher grundsätzlich weggeschafft, weil sie nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, § 885 Abs. 2 und 3 ZPO. Dieser Entfernung kann der Gläubiger eines Pfand- oder Zurückbehaltungsrechts an den Sachen widersprechen. Der Vermieter kann sein gesetzliches Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) auch ohne Anrufen des Gerichts geltend machen, § 562b Abs. 1 Satz 1 BGB. Er benötigt daher, wenn er sein Vermieterpfandrecht durch Beschränkung des Vollstreckungsauftrags aus dem Räumungstitel ausübt, keinen Vollstreckungstitel hinsichtlich der Gegenstände in der zu räumenden Wohnung (vgl. Zöller/Stöber, ZPO, 25. Aufl., § 885 Rdn. 20; Stein/Jonas/Brehm, ZPO, 22. Aufl., § 885 Rdn. 29; Hk-ZPO/Pukall, § 885 Rdn. 16; a.A. Flatow, NJW 2006, 1396, 1397). Die Frage, ob sich das geltend gemachte Vermieterpfandrecht auf alle in der Wohnung befindlichen Gegenstände erstreckt, ist materiell-rechtlicher Natur und daher nicht vom Gerichtsvollzieher zu entscheiden. Dies gilt auch für unpfändbare Sachen (§ 811 ZPO), die nicht dem Vermieterpfandrecht unterfallen, § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Schuschke, NZM 2005, 681, 682 m.w.N.). Die Bestimmung des § 811 ZPO betrifft die Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen (Pfändung). Sie ist daher bei der Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO nicht anwendbar (vgl. Stein/Jonas/Brehm aaO § 885 Rdn. 29; Schneider, MDR 1982, 984, 985…