Mietminderung und Wohngeld

Als vereinbarte Miete im Sinne des § 9 Abs. 1 WoGG ist auch die nach § 536 Abs. 1 BGB angemessen herabgesetzte Miete anzusehen.

Besteht allerdings ein Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Mietminderung, ist zunächst der Ausgang dieser mietrechtlichen Streitigkeit abzuwarten, bevor der geminderte Mietzins der Wohngeldberechnung zu Grunde gelegt werden kann.

So hat das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht in Lüneburg in dem vorliegenden Fall entschieden. Nach § 4 Nr. 2 WoGG richtet sich das Wohngeld u. a. nach der zu berücksichtigenden Miete. Miete ist nach § 9 Abs. 1 WoGG das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum aufgrund eines Mietvertrages oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses. Liegt der gesetzliche Minderungstatbestand des § 536 BGB vor, wirkt dieser dahingehend, dass die herabgesetzte Miete als die vereinbarte Miete gilt. Denn nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet, der Mietzins also unmittelbar kraft Gesetzes angemessen herabgesetzt, ohne dass der Mieter sich hierauf berufen oder der Vermieter hiermit einverstanden sein muss. Demnach ist die angemessen herabgesetzte Miete auch wohngeldrechtlich als vereinbarte Miete im Sinne des § 9 Abs. 1 WoGG anzusehen.

Besteht allerdings ein Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Mietminderung, ob etwa ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vorliegt und / oder in welchem Umfange die Miete angemessen herabzusetzen ist, ist der Ausgang dieser mietrechtlichen Streitigkeit abzuwarten, vom Mieter / Wohngeldantragsteller gegebenenfalls ein rechtskräftiges Urteil über den Ausgang dieses Rechtsstreits vorzulegen (vgl. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 WoGG) und der darin festgestellte geminderte Mietzins der Wohngeldberechnung zu Grunde zu legen.

Hier streiten der Kläger und sein Vermieter ausweislich des vom Kläger als Anlage zu seinem Schriftsatz vom 10. Dezember 2010 eingereichten Schriftverkehrs zwar u. a. darüber, ob das Haus des Vermieters bzw. die Wohnung des Klägers von Mäusen befallen ist, wer dafür gegebenenfalls die Verantwortung trägt und auf welche Weise die Mäuse zu beseitigen sind. In keinem der von dem Kläger vorgelegten Schreiben stellt der Vermieter des Klägers jedoch die von dem Kläger vorgenommene Kürzung des Mietzinses um ca. 50 % (jedenfalls) seit Mai 2010 als angemessene Herabsetzung des Mietzinses im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB in…