Mietminderung bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft

Das Oberlandesgericht Braunschweig hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob und wann Bauarbeiten in der Nachbarschaft einen Mieter berechtigen, die Miete zu kürzen.

Bau- und Renovierungsmaßnahmen sind in deutschen Städten an der Tagesordnung. Wenn in der Nachbarschaft gebaut wird, bedeutet dies für die Anwohner oftmals erhebliche Lärm- und Staubemission. Oftmals kommt es auch zu Verkehrsbehinderung. Dies stört vor allem Gewerbetreibende, die sich um ihren Umsatz sorgen. In dem vom Oberlandesgericht Braunschweig entschiedenen Fall ging es um Folgendes:

Seit August 2009 finden an der Jacobikirche in Göttingen Sanierungsarbeiten statt. Hierzu wurden Kirche und Turm eingerüstet und mit einem durchsichtigen Bauzaun umgeben.

Ein in der Nähe (Weender Straße) angesiedelter Gastronomie-/Imbissbetrieb nahm die Bauarbeiten zum Anlass, die seiner Vermieterin geschuldete Miete erheblich zu kürzen. Er begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzeinbuße von mehr als 30 % eingetreten sei.

Daraufhin wurde der Gastronomie-/Imbissbetrieb durch die Vermieterin auf Zahlung der einbehaltenen Miete in Anspruch genommen und durch das Landgericht Göttingen antragsgemäß verurteilt.

Die hiergegen von dem Mieter eingelegte Berufung wurde vom Oberlandesgericht Braunschweig zurückgewiesen.

Eine Mietminderung erfordert grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher lag nach Auffassung des Berufungsgerichts aber hier nicht vor, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst (wie z. B. eine defekte Heizung) geltend gemacht wurde.

Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse – wie hier die in Frage stehende Beeinträchtigung durch eine Baustelle – können nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel zu qualifizieren. Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sind nur dann gewährleistungsrechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages m…