Miete erhöhen bei Verbesserung der Wohnung

Wer die Wohnung aufwändig verbessert hat, der möchte diesen höheren Wohnwert auch an seine Mieter weitergeben und mehr Miete verlangen. Das ist erst einmal nachvollziehbar, da die Ausgaben ja auch wiede hereinkommen müssen.

Wann der Vermieter die Miete erhöhen kann ist in § 558 BGB geregelt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart (…) worden sind (§ 558 BGB)

Ist mit den Arbeiten eine Veränderung der Wohnung in der oben beschriebenen Art gegeben, dann kann das Mieterhöhungsverlangen hierauf gestützt werden.

In einem gerade vom BGH entschiedenen Fall (Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09) hatte der Vermieter allerdings seine Mieterhöhung auf Verbesserungsarbeiten gestützt, die der Mieter selbst auf seine Kosten durchgeführt hatte. Der Mieter sollte also letztendlich für die Durchführung der Arbeiten noch mehr Miete bezahlen.

Dies wurde vom BGH abgelehnt. Die vom Mieter auf eigene Kosten durchgeführten Arbeiten seien bei der Prüfung, mit welcher Wohnung die vermietete Wohnung vergleichbar ist, nicht zu berücksichtigen.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

Der Beklagte des vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits ist seit 1976 Mieter einer Wohnung in Hamburg. Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute er in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450,28 € auf 539,95 € monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 539,95 € monatlich ab 1. Mai 2008 stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der…