Miete erhöhen: Mietspiegel

Der BGH hat mit Urteil vom Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08- zu der Frage Stellung genommen, wie eine Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB formell ausgestaltet sein muß. (zu den materiellen Voraussetzungen: Wann kann der Vermieter die Miete erhöhen?)

Die Form einer Mieterhöhung ist in § 558 a BGB geregelt.

§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nach dieser Vorschrift kann auf einen Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung Bezug genommen werden. Fraglich war insoweit, was für eine ausreichende Bezugnahme erforderlich war. Dabei wurde vertreten, adss der Mietspiegel nicht beigefügt werden mußte, wenn er öffentlich bekannt gemacht worden war und öffentlich zugänglich war. Streitig war die Frage demnach bei Mietspiegeln, die nur kostenpflichtig abgerufen werden konnten

Der BGH hat jetzt entschieden, dass es auch ausreichend ist, wenn der Mietspiegel im Kundenze…