Manche Vermieter wollen es nicht glauben

Über Jahrzehnte war es in Mietverträgen üblich, den Mieter zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, insbesondere zum “fachmännische Weißeln” der Wohnung. Viele Vermieter halten es daher nach wie vor für selbstverständlich, dass der Mieter beim Auszug aus der Wohnung diese frisch gestrichen übergibt. Umso größer die Empörung, wenn ein “dreister” Mieter sich weigert und die Wohnung einfach ohne Endrenovierung verlässt. Mancher Vermieter will dann Ersatz der Malerkosten. (…)

Der zweite Schrecken aber oft beim Anwalt: Dieser muss dem Vermieter nämlich erklären, dass das gesetzliche Grundmodell genau das Gegenteil als Regelfall vorsieht: Der Vermieter hat die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten (§§ 535, 538 BGB). Nun kann man zwar von dieser gesetzlichen Regel abweichen, also etwas anderes im Mietvertrag vereinbaren. Da Mietverträge dem Mietinteressenten aber meist vom Vermieter zur Unterzeichnung vorgelegt werden, ohne dass über die einzelnen Klauseln verhandelt wird, sehen Gerichte solche Standardmietverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) an. In solchen Vermieter-AGBs dürfen aber keine überraschenden und einseitig benachteiligenden Klauseln enthalten sein. Grund: In der Praxis liest solche AGB kaum jemand sorgfältig durch. Der Vertragspartner soll also vor allzu nachteiligen Klauseln im “Kleingedruckten” geschützt werden.

Nun hat der BGH seit 2003 in einer Reihe von Urteilen etliche bislang übliche Klauseln in Mietverträgen gekippt, also für (zumindest in AGBs) unwirksam erklärt: Details hier. Für die Praxis besonders relevant: starre Fristen, wie z. B. “Der Mieter hat die Räume alle fünf Jahre zu streichen”. Sind solche starren Fristen im Vertrag enthalten (wie bei fast allen Musterverträgen aus der Zeit vor dem Jahr 2000) ist die gesamte Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen nach § 307 BGB unwirksam und es gil…