Makler, Wahrsager und Aufklärungspflichten

"Maklers Müh' ist oft vergebens", weiß der Volksmund. Im Namen des Volkes hat nunmehr das OLG Stuttgart einen weiteren, leicht kuriosen Anwendungsfall für diese Sprichwort hinzugefügt. Es geht dabei um eine Wahrsagerin, den Unterschied zwischen Rücktritt und Anfechtung und um Aufklärungspflichten beim Hauskauf. Zunächst muss man dazu wissen, dass die Maklerprovision nach § 652 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) schon dann zu zahlen ist, wenn der Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer zustande kommt. Es ist jedoch egal, ob dieser Vertrag dann auch durchgeführt wird. Sprich: Einigen sich Verkäufer und Käufer später darauf, dass sie den Vertrag wieder aufheben wollen, wird der Vertrag nachträglich unmöglich, gekündigt oder tritt eine Partei vom Vertrag zurück, bekommt der Makler trotzdem sein Geld. Ist der Kaufvertrag hingegen von Anfang an unwirksam oder fällt er nach Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung weg, so kann der Makler auch keine Provision verlangen. Denn dann ist der Vertrag eben nicht "zustande gekommen". Im vorliegenden Fall war der Verkäufer von dem Vertrag zurückgetreten, weil die Käufer nicht zahlten. Er hätte jedoch auch das Recht gehabt, den Vertrag anzufechten, denn die Käufer hatten den Verkäufer beim Abschluss des Kaufvertrags arglistig über ihre Fähigkeit, den geschuldeten Kaufpreis aufbringen zu können, getäuscht: Die bis dato in „normalen“ finanziellen Verhältnissen in einer Dreizimmerwohnung in der Nähe von Berlin lebenden Käufer besaßen nämlich weder nennenswertes Vermögen noch Einkünfte, die die Finanzierung des Kaufpreises - immerhin 1,9 Millionen Euro - ermöglicht hätten. Die einzige Chance, den Kaufpreis aufbringen zu können, lag darin, einen Lottogewinn in Millionenhöhe zu erzielen. Und das wiederum hatte ihnen eine Wahrsagerin vorausgesagt. Dennoch hätten sie den Verkäufer hierüber aufklären müssen - also über ihren wirklichen finanziellen Hintergrund und die Vorhersage der Wahrsagerin. Der hätte dann nämlich wohl von einem Vertragsschluss mit ihnen abgesehen. Der Vertrag war aus diesem Grunde auch wegen arglistiger Täuschung anfechtbar. Aber, wie gesagt, der Verkäufer hatte ja nicht angefochten, sondern war vom Vertrag zurückgetreten. Das aber war nach Ansicht des Gerichts eben nur reiner Zufall - solange der Anfechtungsgrund derselben Fehlerquelle wie der Rücktrittsgrund entstamme, nämlich der Nichtzahlung des Kaufpreises und solange die Anfechtungsfrist nach § 124 BGB gewahrt worden sei, zieht der Makler den Kürzeren: "Für die Provisionsberechtigung des [Maklers] macht es [...] keinen Unterschied, ob [der Verkäufer] die geltend gemachten Rechte auf das zunächst lediglich als bloße Nichtzahlung erkennbare Verhalten der Käufer stützte, oder ob [er seinem] Verlangen nach Rückabwicklung eine bereits bei Vertragsschluss bestehende Unfähigkeit, den Kaufpreis aufbringen zu können, zugrunde legte. Andernfalls wäre ein Maklerkunde wegen der Auswirkungen auf die Provisionspflicht gezwungen, …