Kündigung wegen Eigenbedarf - Welche Voraussetzungen bestehen?

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist einer der am meisten genutzten Kündigungsgründe um ein Mietverhältnis aufzulösen. Hierfür benötigt der Vermieter nämlich einen Grund, es reicht nicht aus, dass er lediglich die Kündigungsfristen einhält.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist in § 573 BGB geregelt.

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…) 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder(…)

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Demnach müssen folgende Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen:

Vermieter, Familienangehörige oder Hausangehörige benötigen ab einem gewissen Zeitpunkt die Wohnung

a)Vermieter

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, wenn er auch selbst darin wohnen will. Dabei ist streng zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem Vermieter zu trennen (man kann auch eine Wohnung vermieten, die einem nicht gehört, Beispielsweise mit Zustimmung des eigentlichen Eigentümers). Der Eigentümer kann sich nicht auf Eigenbedarf berufen (es können aber bei ihm andere Kündigungsgründe vorliegen). Bei einem Vermieterwechsel aufgrund eines Verkaufs des Hauses (gemäß § 566 BGB tritt ein neuer Eigentümer in die Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers und damit in das Mietverhältnis ein) kann der neue Vermieter sich erst nach Eigentumsübergang auf seinen Eigenbedarf stützen. Der bisherige Vermieter kann mangels Eigenbedarfs ebenfalls die Kündigung noch nicht aussprechen.

Bei mehreren Vermietern muß der Eigenbedarf nur bei einem von ihnen vorliegen.

b) Anghörige des Haushaltes des Vermieters

Unter Angehörigen des Haushaltes des Vermieters versteht man Personen, die er dauerhaft in seine Wohnung aufgenommen hat und die mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben und dort keinen eigenen Hausstand führen. Es sind insbesondere auch Pflegekinder und Kinder des Lebenspartners des Vermieters. Noch nicht von der Rechtsprechung geklärt ist, wann diese Haushaltsangehörigkeit bestehen muß. Es wird hier vertreten, dass die Absicht ausreicht, denjenigen aufzunehmen, solange die Kündigungsvoraussetzungen im Bedarfszeitpunkt vorliegen, also zu dem Zeitpunkt zu …

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