Kosten für Frisch- und Abwasser einheitlich abrechenbar

Formelle Fehler einer Betriebskostenabrechnung können nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB nicht mehr korrigiert werden. Als formellen Fehler sieht der BGH z.B. an, wenn der Vermieter zur Ermittlung der Gesamtkosten Rechenschritte vorgenommen hat, die der Mieter aus der Abrechnung nicht ersehen kann (z.B. Vorermittlung des nicht umlagefähigen Anteils bei den Hausmeisterkosten, BGH v. 14.2.2007 – VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244).

Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten in der Abrechnung aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschließend geklärt. Überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln abgerechnet werden (vgl. z.B. OLG Dresden v. 12. 3. 2002 - 5/23 U 2557/01, NZM 2002, 437). Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend den Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV für erforderlich gehalten (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rz. V 426 f. m.w.N.), teils wird aber auch noch eine zusätzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die Angabe der einzelnen Versicherungsarten (KG v. 8. 10. 2001 - 8 U 6267/00, NZM 2002, 954).

Bei den Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der Systematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen betreffen, hält der BGH (BGH v. 15.7.2009 - VIII ZR 340/08, BeckRS 2009, 22379) eine Zusammenfassung in einer Abrechnungsposition jedenfalls dann für zulässig, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Anhand dieser Angaben sei es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig seien und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet worden sei, sowie den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil der Frischwasser- und Abwasserkost…