Kann der Vermieter die Einsicht in die Betriebskostenbelege zeitlich begrenzen?

Der vom BGH priviligierte Grundsatz, dass im preisfreien Wohnraum die Einsichtnahme beim Vermieter stattzufinden hat, wirft in der Praxis vielfältige Fragen auf. Ich werde versuchen, in den nächsten Wochen einige Diskussionsbeiträge zu lioefern, damit sich eine gesicherte Praxis entwickeln kann:

Der Fall: Der Vermieter V legt am 21.10.2009 die Betriebskostenabrechnung für 2008 vor und verweist darauf, dass die Abrechnungsbelege ab sofort bis 30.11.2009 im Büro des Hausmeisters H eingesehen werden können. Das Hausmeisterbüro befindet sich in der Anlage, in der sich auch die Wohnung des Mieters M befindet. Der Mieter M ruft den H an und fragt, wann er zur Belegeinsicht kommen kann. Er erhält zur Antwort, dass er täglich von 10 – 12 Uhr unangemeldet kommen könne. Außerhalb dieser Zeit wäre es für ihn (H) nur schwer möglich, im Büro zu sein. Er müsse aber in jedem Fall innerhalb seiner Arbeitszeit werktags von 8 – 16:30 Uhr kommen, um die Belege einzusehen. Da M (auswärtig) berufstätig ist, könnte er derartige Termine nur wahrnehmen, wenn er Urlaub nimmt. Er sieht in der Auskunft eine Verweigerung seiner Kontrollrechte. Ende Dezember 2009 macht der Vermieter die Nachforderung gerichtlich geltend. Ist die Forderung durchsetzbar, wenn M nun erstmals im Prozess ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht?

Lösungsvorschlag: V hat einen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. der Nebenkostenabrechnung.

Der Anspruch könnte einredebehaftet sein, weil sich M auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer nicht gewährten Belegeinsicht beruft, §§ 273, 274 BGB. Dann müsste das Recht des Mieters, die Belege zu prüfen, verweigert worden sein (vgl. dazu Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., I Rz. 17).

Grundsätzlich findet die Belegeinsicht beim Vermieter statt (BGH v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, NZM 2006, 340). Diese hat der Vermieter angeboten. Damit kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nur in Betracht, wenn der Vermieter das Kontrollrecht nicht am richtigen Ort, zur richtigen Zeit, in der richtigen Art und Weise angeboten hat.

Der Vermieter muss eine Belegeinsicht nicht anbieten. Der Mieter muss ein entsprechendes Verlangen stellen. Damit ist der Hinweis in der Betriebskostenabrechnung nichts anderes als eine unverbindliche Mitteilung.

Fraglich ist jedoch, ob der Vermieter das Recht zur Einsicht vor Ort durch eine zeitliche Grenze beschränken kann. Dafür spricht das Interesse an einer beschleunigten Abwicklung der Betriebskostenabrechnung, das auch dem § 556 Abs. 3 BGB innewohnt (BGH v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81). Dagegen kann aber eingewendet werden, dass § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB dem Mieter das Recht einräumt, ein Jahr Einwendungen zu erheben, was naturgemäß die Kenntnis der der Abrechnung zugrundeliegenden Belege voraussetzt.

Der Vermieter muss Rechenschaft über die …