Immobilienkaufverträge übersetzen

Ein Feld unserer Tätigkeit ist die Überprüfung von Immobilienkaufverträgen oder Bauträgerverträgen über Häuser oder Wohnungen. Unisono wird der Auftrag mit dem Satz: “Was da drin steht ist Chinesisch für mich” und der Präzisierung “Hat das alles so seine Richtigkeit, oder werde ich über den Tisch gezogen?” erteilt.

Das Immobiliarsachenrecht zählt auch unter der Masse der Juristen zu den eher ungeliebten Rechtsgebieten. Zeit zumindest einige Grundlagen zu erläutern.

1. Kaufverträge über Bestandimmobilien

Der übliche Kaufvertrag über eine bereits errichtete Immobilie sieht so aus:

Vertragsanfang

Im Kopf des Vertrages erfolgt die Benennung von Käufer und Verkäufer (unter Vorlage der Ausweise) sowie die Versicherung der fehlenden Vorbefassung im Sinne von § 3 Beurk

Teil 1 – Vertragsgegenstand

Im ersten Teil wird der Vertragsgegenstand genauer bezeichnet. Dabei wird jedoch nicht die Adresse angegeben (etwa Haus, Schelmenstrasse 3 in 12345 Idiotenbüttel) sondern die Grundruchbezeichnung des Grundstücks und evtl. des zugeordneten Sondereigetums (im Falle einer WEG). Dann steht dort etwa:

“Grundbuch von Idiotenbüttel (Amtsgericht Ignorantenhausen) Blatt 12

Lfd Nr. 1 Flur 10 Flurstück 12/20 Hof- und Gebäudefläche, Schelmenstrasse 3 zur Größe von 200 m2″

Soweit dem Grundstück auch Wegerechte dinglich zugeordnet sind, müssen diesen ebenfalls aufgeführt werden. Das sieht dann so aus:

“2/zu 1 Wegerecht an dem Grundstück Flur 10 Flurstück 12/21 (Bezirk 1 Blatt 14 Abt II Nr 1″

Mittels dieser Angaben wird das Kaufobjekt klar definiert, da nur das Grundbuch eindeutig das Eigentum zuordnen kann.

Das Wegerecht muss dabei ausdrücklich mit enthalten sein. Oftmals kann das zu erwerbende Grundstück nur dadurch erreicht werden, dass man das Grundstück eines andere überquert. Damit nicht die Gefahr besteht, dass dieser eines Tages die Überquerung verbietet, muss ein dingliches Wegerecht als Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB eingeräumt werden. Dies erfolgt durch eine Eintragung des Wegerechts in Abteilung II (Abteilung= Spalte, in der die Belastungen des Grundstücks eingetragen werden) des zu überquerenden Grundstücks. Ist ein Wegerecht dinglich eingeräumt, kann es nur durch gemeinsame Willenserklärung des Belasteten und des Begünstigten wieder aufgehoben werden, nicht aber durch einseitige Willenserklärung. Daher werden solche Wegerechte, die zu Gunsten eines Grundstücks bestehen, bereits beim “Kaufgegenstand” mit aufgeführt. Denn ein Grundstück, das ich rein faktisch nicht erreichen kann ist bekanntlich wertlos.

Neben den Wegerechten die zu Gunsten des zu erwerbenden Grundstücks eingetragen sind sind natürlich meist auch Rechte Dritter zu Lasten des Grundstücks eingetragen. Das sind die Bel…

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