Heizungsleasing

§ 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören, so der Bundesgerichtshof in einem heute veröffentlichten Urteil, jedenfalls nicht die Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen.

Das Haus, dessen Umlage der Heizkosten auf die Mieter Grundlage der aktuellen Entscheidung des BGH war, wurde ursprünglich mit Koks beheizt. Die Heizung wurde von einem im Haus wohnenden Heizer bedient. Im Jahr 1976 übertrug der Hauseigentümer die Bedienung der Heizung an die Firma B. Diese stellte die Heizung auf die Verbrennung von Öl um, was ihr nach dem Vertrag freigestellt war. Dazu stattete die Firma B. die vorhandene Heizungsanlage auf ihre Kosten gegen jährliche Zahlung einer vertraglich bestimmten “Bedienungs/Leasinggebühr” durch die Kläger mit einer automatischen Feuerungsanlage, einem Öltank und entsprechenden Verbindungsleitungen aus. Neben dem Vertrag über die Bedienung der Heizung schlossen die Kläger mit der Firma B. einen Wartungsvertrag.

Die jetzt strittige Betriebskostenabrechnung wies unter anderem “Heizkosten gemäß Abrechnung (Anlage)” aus, in der als Anlage beigefügten Heizkostenabrechung sind neben den Brennstoffkosten “Weitere Heizungsbetriebskosten” aufgeführt, die auf die Mieter des Hauses umgelegt werden, darunter für “Wartung” und für “Leasing f. Autom. Feuerung”. Diese Beträge waren den Vermietern von der Firma B. mit entsprechender Bezeichnung in Rechnung gestellt worden.

Dies wollten die BGH-Richter so jedoch nicht akzeptieren, auch wenn in dem Mietvertrag die Übernahme dieser Kosten durch die Mieter ausdrücklich vereinbart war. Nach den Bestimmungen des Mietvertrages sind die Mieter zwar verpflichtet, die Leasinggebühr für die “automatische Feuerung” der Heizungsanlage anteilig zu bezahlen. Diese rechtsgeschäftlichen Bestimmungen stehen jedoch nicht in Einklang mit den Vorschriften der Heizkostenverordnung, die ihnen gemäß § 2 HeizkV vorgehen, da es sich bei dem Haus um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen handelt. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob § 2 HeizkV als Verbotsgesetz gemäß § 134 BGB oder als “Kollisionsnorm” anzusehen ist, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert, denn in beiden Fällen finden die betreffenden rechtsgeschäftlichen Bestimmungen bei der Verteilung der Heizkosten auf die Mieter keine Anwendung.

Damit regelt die hier allein einschlägige Vorschrift des § 7 Abs. 2 HeizkV abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören die streitigen Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht. Sie finden in § 7 Abs. 2 HeizkV keine Erwähnung. Vielmehr sind dort – seit der Neufassung der Heizkostenverordnung durch die Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschr…