Heizkosten-Pauschale

Vereinbaren die Parteien entgegen § 2 HeizKV eine Betriebskostenpauschale, die auch Heizkosten erfasst, so geht die Heizkostenverordnung dieser Vereinbarung von Anfang an vor und steht deshalb, wenn der Vermieter über die Heizkosten abrechnet, Nachforderungen nicht entgegen. Der Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten folgt dann unmittelbar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV.

Der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als Vorauszahlung zu behandeln. Für die Höhe ist das Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander bei Beginn des Mietverhältnisses nach abstrakter, wirtschaftlicher Betrachtungsweise zugrundezulegen.

Sind Vorauszahlungen in der Heizkostenabrechnung unzutreffend mit “0,00 €” angegeben, betrifft das nur die inhaltliche Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung.

Jedenfalls im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizKV kann der Vermieter auch nach dem “Abflussprinzip” abrechnen.

Dem, Vermieter steht in einem solchen Fall ein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten unmittelbar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV zu, wonach der Gebäudeeigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme auf der Grundlage der Verbrauchserfassung „auf die einzelnen Nutzer zu verteilen“ hat. Für dessen Höhe ist ein Teil der Zahlungen auf die Pauschale als Heizkostenvorauszahlung zu berücksichtigen.

Dem steht die Vereinbarung der Parteien über eine auch die Heizkosten erfassende Pauschale nicht entgegen. Eine solche Heizkostenpauschale ist unwirksam, denn nach § 2 HeizKV gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Dafür kann dahinstehen, ob es sich bei jener Bestimmung um ein nach § 134 BGB zur Nichtigkeit führendes Verbotsgesetz handelt oder um eine Kollisionsnorm. Denn in beiden Fällen können jedenfalls die Parteien über diese Rechtsfolge nicht disponieren. Dass die Mietvertragsparteien abweichende Gestaltungen beibehalten können, solange beide Seiten einverstanden sind, trifft nicht zu. Dagegen spricht bereits der eindeutige Gesetzeswortlaut. Die auf § 3a EnEG gestützte Heizkostenverordnung dient gerade dem öffentlichen Interesse an einer Senkung des Energieverbrauchs und will deshalb abweichende privatautonome Vereinbarungen nur im zugelassenen Umfang (§§ 10 ff. HeizKV) ermöglichen. Folglich hat auch der BGH ausgesprochen, dass die Geltung des § 2 HeizKV nicht davon abhängig ist, dass der Gebäudeeigentümer oder der Nutzer eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung verlangt.

Dann aber spricht nichts dagegen, § 2 HeizKV auch für Nachzahlungspflichten „rückwirkend“ – genauer: von Anfang an – ab Vertragsschluss anzuwenden. Der zeitliche Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung ist ihr selbst in § 12 Abs. 2 ff. zu entnehmen. Dafür, dass sie auf während ihrer Geltung…