Haftung des Wohnungskäufers für die Mietkaution

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein, § 566a BGB. Dies gilt auch für den Fall, dass bereits bei einer früheren Veräußerung die Mietkaution vom Verkäufer nicht an den Erwerber übergeben wurde.

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB aF – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshof kommt es damit nicht darauf an, ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution bei der ersten Veräußerung des Mietobjekts an den ersten Erwerber weitergeleitet hat. Denn im hier vom BGH entschiedenen Fall haben die jetzigen Eigentümer das Mietobjekt im Jahr 2005 erworben und sind deshalb nach § 566a BGB in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter an sie weitergeleitet worden ist.

In Art. 229 § 3 EGBGB gibt für die Anwendung des neuen § 566a BGB, der die frühere Regelung des § 572 BGB aF abgelöst hat, keine Übergangsregelung. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet deshalb auf Erwerbsvorgänge, die vor dem Inkrafttreten des § 566a BGB am 1. September 2001 stattgefunden haben, noch § 572 BGB aF Anwendung. Denn anderenfalls würde das berechtigte Vertrauen eines Erwerbers, der bei Vertragsschluss entsprechend der zu diesem Zeitpunkt gültigen gesetzlichen Regelung davon ausgehen durfte, dass er nur für eine an ihn weitergeleiteten Kaution einzustehen hatte, enttäuscht und der gesetzlichen Neuregelung eine unzulässige “echte” Rückwirkung beigelegt.

Allerdings findet § 556a BGB uneingeschränkt Anwendung, wenn der neue Eigentümer die an vermietete Wohnung erst unter der Geltung des § 566a BGB erworben haben – wie im hier vom BGH entschiedenen Fall, in dem der Erwerb erst im Jahr 2005 erfolgte. Dem steht auch nicht entgegen, dass einer der Rechtsvorgänger der beklagten Vermieter die Mietwohnung schon 1993, also noch unter der Geltung des § 572 BGB aF, erworben hatte. Denn § 566a BGB setzt keine ununterbrochene “Kautionskette” in der Weise voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die – wie hier – teils vor und teils nach der Neuregelung liegen, auch der unter der Geltung der Neuregelung erwerbende Vermieter für die Rückzahlung der dem ursprünglichen Vermieter erbrachten Kaution nur haftet, wenn auch sämtliche frühere Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren.

Die Vor…