Geldausgleich statt Reparatur im Mietrecht?

Im lawblog findet sich eine Notiz zu zwei anstehenden Entscheidungen des BGH - VIII ZR 181/07 und VIII ZR 84/07 -, die sich mit der leidigen Schönheitsreparaturenklausel in Mietverträgen herumschlagen werden.

Zur Erinnerung: der BGH kippte nach und nach alle gängigen Klauseln in Wohnraummietverträgen, die die Schönheitsreparaturenpflicht vom Vermieter auf den Mieter abwälzten (so etwa BGH VIII ZR 95/07, VIII ZR 316/06, VIII ZR 52/06 und VIII ZR 143/06).

Beim Einzug waren sich beide Vertragsseiten - also Mieter und Vermieter - einig, die Schönheitsreparaturen zu Lasten des Mieters zu vereinbaren. Wenn nun diese Vereinbarung hinfällig wird, scheint es nur billig, wenn der Wegfall der Klausel irgendwie kompensiert wird. Zwei Möglichkeiten sind ins Spiel gebracht worden: einmal die Vertragsanpassung durch eine wirksame Schönheitsreparaturenklausel, einmal der Ausgleich in Geld.

Beide Alternativen begegenen grundlegenden Bedenken. Zunächst hat schon das Gesetz klargestellt, daß der Verwender einer Klausel auch das Risiko ihrer Unwirksamkeit zu tragen hat, § 306 BGB. Auch ist nicht ersichtlich, daß die Voraussetzungen des § 313 BGB vorliegen, die eine Vertragsanpassung ermöglichen.

Ein Ausgleich in Geld hat der BGH in der Vergangenheit durchaus im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturenklauseln angenommen, so etwa in BGH XII ZR 220/99.

[…] die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat. Insofern ist deshalb von einer Hauptpflicht des Mieters und nicht nur von einer Nebenpflicht auszugehen. [BGH NJW 2002, 2383]

Allerdings hat der BGH an gleicher Stelle klargestellt, daß eine solche ergänzende Vertragsauslegung nur dann in Betracht kommt, wenn tatsächlich eine höhere Miete hätte verlangt werden können und es Anhaltspunkte gibt, daß dies auch geschehen wäre, hätte man sich nicht aufgrund der Schönheitsreparaturenklausel auf einen niedrigeren Mietzins geeinigt.

Im Ergbnis wird wohl nicht davon auszugehen sein, daß der BGH seine mieterfreundliche Rechtsprechung umkehren wird.