Geheimsprache: Was ist eine Lästigkeitsprämie?

Weder die Rechtsschreibkontrolle meines IPad noch meine Mandanten kennen sie: Die Lästigkeitsprämie.

Den Mandanten erkläre ich diesen Begriff so:

Eine Lästigkeitsprämie verlangt ein nachrangiger Gläbuiger (häufig Bank / Sparkasse, nicht selten aber auch das Finanzamt) dafür, dass er der freihändigen Veräußerung eines Grundstücks zustimmt.

Beispiel: Schuldner S hat folgende Gläubiger, die sich allesamt auf seinem Eigenheim abgesichert haben:

Bank 1, 200.000 Euro, erstrangige Grundschuld

Bank 2, 50.000 Euro, zweitrangige Grundschuld

Finanzamt, 20.000 Euro, letztrangige Zwangssicherungshypothek

Will S jetzt sein Haus verkaufen, bräuchte er also einen Kaufpreis von 270.000 Euro, um alle seine Gläubiger abzulösen. Nur dann kann er das Objekt lastenfrei veräußern.

Ist der Käufer aber nur bereit, 250.000 Euro zu bezahlen, fragt sich S natürlich, wie er die 3 Gläubiger zur Freigabe bewegen soll. Er könnte natürlich die fehlenden 20.000 Euro aus eigenem Vermögen aufbringen. Wenn er allerdings sonst keine Mittel zur Verfügung hat, muss er seine Gläubiger bitten, teilweise zu verzichten, um den Verkauf zu ermöglichen.

Hier muss man sich zunächst klarmachen, dass die Gläubiger nicht gleichmäßig abgesichert sind, sondern nach ihrem Rang im Grundbuch. D.h. Der erstrangig eingetragene Gläubiger ist besser abgesichert als der nachrangig eingetragene.

Bank 1 wird also nicht etwa mit einem Abschlag von ihrer Forderung einverstanden sein. Sie wird vielmehr ihre vollen 200.000 Euro verlangen. Das hängt damit zusammen, dass sie sehr gute Chancen hat, auch im Worst Case, der Zwangsversteigerung, ihre volle Forderung zu erhalten, dann also, wenn es nicht zu einer einvernehmlichen freihändigen Veräußerung käme. Das Finanzamt dagegen muss befürchten, im Falle einer Zwangsversteigerung für die eigene Forderung keinen Anteil am Versteigerungserlös zu bekommen. Schliesslich würde Bank 2 nach Bank 1 befriedigt. Nach Abzug von den Gerichtskosten für die Versteigerung, bliebe so nichts für das Finanzamt übrig.

Verzichtet das Finanzamt also ersatzlos auf seine Grundschuld und S kann verkaufen?

Nein, so einfach ist es nicht. Schliesslich befindet man sich aktuell nicht in der Zwangsversteigerung. Das Finanzamt wird argumentieren, dass niemand wissen könne, ob der Käufer bei der freihändigen Veräußerung einen angemessenen Preis biete und ob in einer Versteigerung nicht mehr zu holen sei.

Also muss S sich überlegen, wie er das Finanzamt überzeugen kann – und hier kommt sie nun ins Spiel:

Die Lästigkeitsprämie. Sie wird dafür gezahlt, dass der „lästige“ Gläubiger, der sich einer freihändigen Veräußerung verweigern könnte, weil er nicht befriedigt wird, dieser doch zustimmt.

S würde also mit Bank 2 und dem Finanzamt verhandeln, ob Bank 2 dem Finanzamt einen Teil des Kaufpreises, der auf sie …