“Gebäudeeigentum” an der Gartenlaube und seine Folgen

Normalerweise gilt im deutschen Recht der Grundsatz, dass Eigentum an Gebäuden nicht losgelöst vom Grundeigentum möglich ist: Wem also Grund und Boden gehören, der ist auch Gebäudeeigentümer. Geregelt ist das in den §§ 93, 94 BGB.

Wie immer, wenn Juristen von Grundsatz oder grundsätzlich reden, gibt es jedoch Ausnahmen. Dazu gibt es § 95 BGB. Danach sind solchen Sachen keine Bestandteile des Grundstücks, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden wurden.

Das soll auch für die Lauben in einer Kleingartenanlage gelten. Hierfür wird angeführt, dass bei Beendigung des Pachtvertrages ein beräumtes Grundstück zu übergeben ist. Weiterhin soll eine Laube gemäß § 3 BKleinGG (Bundeskleingartengesetz) eine “einfache Ausführung” haben, so dass sie auch leicht entfernt werden kann. Das wird zum Teil so ausgelegt, dass Strom, Wasser, Abwasser, Telefon in den Gartenlauben unzulässig sein sollen. Außerdem darf die Grundfläche einschließlich “überdachtem Freisitz” maximal 24 Quadratmeter betragen.

Daraus ist schon zu ersehen, dass das Tatbestandsmerkmal “vorübergehend” jedenfalls im Osten Deutschlands bei den meisten Lauben eigentlich nicht zutrifft: So gut wie alle Lauben aus DDR-Zeiten in Kleingärten entsprechen in irgendeinem Merkmal, nicht dem Bundeskleingartengesetz. So lange die “alte” Hütte steht, genießt sie Bestandsschutz (§ 20a Nr. 7 BKleinGG). Ein Neubau wäre jedoch nach den heutigen Bedingungen auszuführen. Damit wäre ein Kleingarten aber erheblich im Wert gemindert und in manchen Regionen völlig wertlos. Damit hat aber niemand ein wirtschaftliches Interesse jemals die Laube wieder von ihrem Platz zu entfernen. Sie steht damit dort nicht mehr “vorübergehend”; jedenfalls nach meinem Verständnis.

Welches Auswirkungen hat nun dieses rechtsdogmatisch zweifelhafte aber tatsächlich vorhandene Gebäudeeigentum?

Anders als bei normalen Einbauten von Mietern sind bei Nutzerwechseln keine “Abstandszahlungen” erforderlich, die für Nichtjuristen nur schwer einordenbar sind. Nach allgemeinem Verständnis wird der Garten “verkauft” und für die Gartenhütte stimmt das damit sogar.

Das deutsche Recht ist aber für “Gebäudeeigentum” nicht gemacht. Demzufolgen fehlt es an jeglichen Regelungen für Sondersituationen. Was ist zum Beispiel, wenn das Eigentum an der Laube und der Besitz am Grund und Boden auseinanderfallen? Sollte so nicht sein, ist aber in der Praxis schnell geschehen: Da verkauft der alte Pächter an den neuen Pächter die Hütte unter Eigentumsvorbehalt bis zur vollständigen Bezahlung. Gezahlt wird aber nicht vollständig. Damit hat der neue Pächter den Grund und Boden auf dem sich die Laube des alten Pächters befindet, der wiederum ke…