Fristlose Kündigung: Begründung (BGH)

Der BGH hat mit Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09zu der Frage Stellung genommen, welchen Inhalt die Begründung einer fristlosen Kündigung einer Wohnung bei Vermietung und rückständigen Mieten haben muss.

Wenn der Mieter nicht zahlt stellt dies einen Verstoß gegen die meitrechtlichen Pflichten dar, der zur Kündigung berechtigen kann. Übersteigt die rückständige Miete zwei Monatsmieten, dann liegen die Vorraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB dar:

§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

[...]

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei einer fristlosen Kündigung müssen dann auch wie der Name schon sagt die Fristen für die Kündigung einer Mietwohnung nicht eingehalten werden.

Allerdings muß eine fristlose Kündigung gemäß § 569 BGB begründet werden:

§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund [Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]

…

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Die Frage ist aber, wie genau der Grund beschrieben werden muss. In dem Fall des BGH hatte der Vermieter die Endsumme des Rückstandes angegeben, allerdings nicht weiter ausgeschlüsselt, wann welche Zahlungen ausgeblieben sind.

Der BGH hat entschieden, dass dies ausreichend ist. Das Kündigungsschreiben muss nur den Grund angegeben, der Mieter kann diesen dann in eigener Arbeit überprüfen. Dies ist ihm auch anhand der Miethöhe und der geleisteten Zahlungen möglich.

Demnach ist die Kündigung wirksam, und der Vermieter kann im Wege der Räumungsklage gegen den Mieter vorgehen.

Aus der Presseerklärung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine g…

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