Erhöhung des Erbbauzinses

Wenn ab einem bestimmten Zeitpunkt die in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vereinbarte wertsichernde Klausel ihren Zweck nicht mehr erfüllt, hat im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ermittelt zu werden, was nach Treu und Glauben die Vertragsparteien für diesen Fall vereinbart hätten; ist eine solche Auslegung nicht möglich, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. Maßgebend sind in beiden Fällen nicht die seit Abschluss des Vertrags, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse.

So die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in dem hier vorliegenden Fall. Der Beklagte ist Erbbauberechtigter an einem der Klägerin gehörenden Grundstück. Im April 2004 verlangte die Klägerin – gestützt auf eine sich aus den arithmetischen Mitteln der Steigerung der Lebenshaltungskosten sowie der Löhne und Gehälter ergebende Steigerungsrate von 875,9 % – einen jährlichen Erbbauzins von 963 €. Dem kam der Beklagte nicht nach, sondern zahlte weiterhin nur den ursprünglichen Betrag von 98,68 € pro Jahr. Der Betrag ergibt sich aus dem Erbbauzins, der schrittweise auf 10 % des angenommenen Grundstückswerts erhöht wurde.

Die darauf eingereichte Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihr stattgegeben. Nun will der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Revision begründet. Ohne Erfolg rügt der Beklagte allerdings, das Berufungsgericht habe die Zeugin R. (Sachbearbeiterin der Klägerin) zu der Behauptung vernehmen müssen, sie habe dem Beklagten vor der Unterzeichnung des Schuld-übernahmevertrags versichert, dass eine weitere Erhöhung des Erbbauzinses über die bereits erreichte 10 %-Grenze nicht möglich sei. Unterstellt, die Behauptung trifft zu, fehlt ihr jedoch die Erheblichkeit. Der Beklagte meint, aufgrund der “Versicherung” der Zeugin habe er darauf vertrauen dürfen, dass der Erbbauzins bis zum Vertragsende unverändert bleiben werde; deshalb sei die Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) an der Geltendmachung eines Erhöhungsanspruchs gehindert. Diese Ansicht trifft nicht zu. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Sachbearbeiterin die Befugnis hatte, eine für die Klägerin rechtsverbindliche Erklärung abzugeben, auf deren Einhaltung der Beklagte hätte vertrauen können. Im Ergebnis zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Höhe des Erbbauzinses einer Anpassung unterliegt, die nach oben nicht durch die in Ziffer 3 des Erbbaurechtsbestellungsvertrags vereinbarte 10 %-Grenze beschränkt ist. Die Auslegung, der Vertrag ermögliche die Erhöhung des Erbbauzinses bis zu einer Grenze von 10 % des angenommenen Grundstückswerts, ist rechtlich nicht zu beanstanden und wird von beiden Parteien hingenommen. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht jedoch an, die 10 %-Grenze sei als ein… » Vollständiger Artikel