“Eile mit Weile” – Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen Mieter

Nachdem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, empfiehlt sich deren rasche Überprüfung auf Schäden. Anderenfalls kann dieser mit einem Schadensersatz- wie auch einem Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ausgeschlossen sein.

Nach der Norm des § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Durch die Vorschrift wird die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts bezweckt. Dem Vermieter ist es nämlich zumutbar, die Mietsache alsbald nach Rückgabe auf Schäden zu untersuchen und etwaige Ansprüche innerhalb dieser sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend zu machen.

Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann sich ein Mieter ebenfalls gegenüber einem mit dem Vermieter nicht personenidentischen Eigentümer auf die kurze Verjährungsfrist in gewissen Fällen berufen. Dies ist z.B. dann möglich, wenn der Eigentümer dem Vermieter die Überlassung des Mietgegenstandes an den Mieter gestattet hat oder auch in Fällen einer engen wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Eigentümer und Vermieter. Aus der Sicht des Mieters ist in diesen Situationen die Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter rein zufällig.

Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten kann allerdings auf Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums keine Anwendung finden, so neulich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29.06.2011- VIII ZR 349/10).

In diesem Fall sollen die Mieter den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl bei ihrem Auszug beschädigt haben. Diese wurden sodann auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Sie beriefen sich hingegen auf Verjährung, zu Unrecht.

Der Bundesgerichtshof begründete vorliegend die Nichtanwendung des § 548 Abs. 1 BGB damit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht etwa dem „Lager“ des Vermieters zuzurechnen ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe vielfach keine Kenntnis vom Auszug eines Mieters eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie habe demgemäß auch keine Veranlassung, das dem Mieter zum Mitge…