Doppelmakler und Provision

OLG Rostock, Urteil vom 1.10.2008, 1 U 98/08

Tritt der Makler auf beiden Seiten auf, glauben einer oder gar beide Maklerkunden, die Provision sei in diesem Fall nicht verdient. Der Makler gebe ja schließlich seine Vertrauensstellung auf. Problematisch wird das natürlich vor allem dann, wenn der Makler zum Beispiel vom Verkäufer den Preis kennt, zu dem er gerade noch verkaufen wird, der realistische Preis für das Objekt allerdings höher liegt. Den Betrag mag der Käufer aber wiederum nicht bieten.

Eine Doppeltätigkeit ist dem Makler vom Grundsatz her aber nicht verboten. Eine erlaubte Doppeltätigkeit liegt jedenfalls immer dann vor, wenn er beide Seiten entsprechend informiert und diese es ihm gestatten. In der Regel findet sich bereits im schriftlichen Maklervertrag ein solcher Hinweis („Dem Makler ist gestattet, gleichzeitig auch für einen (möglichen) Vertragspartner des Kunden tätig zu werden“). Es lässt sich jetzt natürlich darüber streiten, ob hierzu allgemeine Geschäftsbedingungen („das Kleingedruckte“) genügen. Überwiegend wird aber wohl angenommen, dass auch dies ausreichend sein soll. Einige Gerichte sind zwischenzeitlich dazu übergegangen, nicht einmals das zu fordern.

Fehlt eine solche Erlaubnis, kann nach der Rechtsprechung nämlich jedenfalls auch dann eine Doppeltätigkeit erlaubt sein, wenn eine Interessenskollision nicht in Betracht kommt. Je enger der Makler seinen Kunden an sich gebunden hat, umso weniger soll es ihm erlaubt sein, für die andere Seite tätig zu werden. Hat der Makler zum Beispiel einen langfristigen Alleinauftrag (nicht formularvertraglich möglich, entsprechende Klauseln finden sich dennoch regelmäßig…) erhalten und schon daher den Kunden daran gehindert, dass er das Objekt selbst vermarktet, ist er zum sogenannten Vertrauensmakler geworden. Durch diese starke Bindung ist ihm eine Tätigkeit für die andere Vertragsseite verwehrt.

Ist er einem Kunden gegenüber als Vermittlungsmakler tätig, soll er aber (wohl) generell dem anderen Vertragspartner als sog. Nachweismakler tätig sein dürfen. Er streicht bei einem Vertragsschluss damit die doppelte Provision ein.

Tritt der Makler als Doppelmakler auf, so muss er sich aber beiden Kunden gegenüber objektiv unparteilich verhalten – sonst ist seine Provision aber auch ein sonstig vereinbarter Aufwendungsersatzanspruch in Gefahr. Er darf dann wohl auch nicht mehr in Preisverhandlungen aktiv einwirken.

Im Fall des Oberlandesgerichts Rostock verklagt die Maklerin ihren Kunden (Verkäufer) auf Provision. Ein Mitarbeiter der Maklerin hatte die Daten des Verkaufsobjektes aufgenommen, absprachegemäß Kontakt zu Interessenten aufgenommen, deren Abschlussbereitschaft gefördert und Besichtigungstermin…