Die Vormerkung – Gutgläubiger Erst- und Zweitwerwerb

Da mein letzter Beitrag im Sachenrecht über den gutgläubigen Zweiterwerb der Hypothek sehr gut von euch aufgenommen worden ist, möchte ich daran anschließen und eine kleine ¨Reihe¨ über den gutgläubigen Zweiterwerb starten. Dieses Mal möchte ich diesen im Rahmen der Vormerkung behandeln.

Die Vormerkung ist ein immobiliarsachenrechtliches Thema, welches enorm praxisrelevant ist und im juristischen Staatsexamen zum absoluten Kernwissen gehört. Klausuren und mündliche Prüfungen widmen sich diesem Thema häufig, wenn gleich es – wie auch schon bei der Hypothek angesprochen – wohl von den meisten Studenten gescheut wird.

Allgemeines

Die Funktion der Vormerkung besteht darin, schuldrechtliche Ansprüche zu sichern. Sie verhindert relativ (also nur gegenüber dem Inhaber der Vormerkung), dass Verfügungen dem gesicherten Anspruch entgegenstehen und haftet der Forderung ebenso wie eine Hypothek akzessorisch an.

Beispiel: A bestellt B eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück. Später bestellt A dem C ein Wegerecht an dem Grundstück.

Geht man davon aus, dass alle Voraussetzungen für das wirksame Entstehen des Wegerechts gegeben sind, steht die Vormerkung der Enstehung nicht entgegen. Die Vormerkung bewirkt keine Grundbuchsperre und A ist nicht in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück eingeschränkt. Wird B nun im Grundbuch eingetragen, ist das Wegerecht gegenüber B gemäß § 883 II BGB unwirksam, weil das Eigentum des B durch das Wegerecht beeinträchtigt wird. B kann von C Zustimmung zur Grundbuchberichtigung fordern (§ 888 I BGB).

Die Vormerkung kann auch einen künftigen oder bedingten Anspruch sichern, § 883 I 2 BGB, wenn ein sicherer Rechtsboden für den Anspruch entstanden ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Entstehung nur noch vom Willen des Erwerbers abhängt. Wenn keine Forderung besteht, ist die Vormerkung nicht entstanden. Vorweg: Es gibt keine forderungsentkleidete Vormerkung.

Bevor wir nun den gutgläubigen Erwerb betrachten, rufen wir uns noch einmal in Erinnerung, was unter Erst- und Zweiterwerb zu verstehen ist. Der Begriff Ersterwerb meint die Einräumung einer Vormerkung. Dies geschieht regelmäßig durch rechtsgeschäftliche Bestellung (§§ 883, 885 BGB). Zweiterwerb hingegen meint die Übertragung einer bereits bestellten Vormerkung.

Gutgläubiger Ersterwerb

Es besteht Einigkeit darüber, dass die Vormerkung gutgläubig im Wege des Ersterwerbs erworben werden kann. Einzig strittig ist die rechtliche Grundlage.

Beispiel: A ist im Grundbuch zu Unrecht als Eigentümer eines Grundstückes eingetragen. Er veräußert das Grundstück an den B und bestellt diesem eine Auflassungsvormerkung.

Geht man davon aus, dass die Vormerkung ein dingliches Recht ist, die den Rechten i.S.d. § 891 BGB gleichsteht, so kann man sich auf § 892 I 1 BGB berufen. …