Die Treppe der formalen Anforderungen führt nach unten

Gestern habe ich einen frustrierten Amtsrichter erlebt: es ging um eine Eigenbedarfskündigung und der Kollege, der den Mieter vertrat, hatte eingewendet, dass die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe nicht plausibel seien. Nachdem er beharrlich seinen Standpunkt vertrat, die Kündigung sei formell unwirksam, meinte der Richter, dass das bis vor einem Jahr bei ihm auch so geurteilt worden wäre. Denn er würde es richtig finden, dass die Kündigung inhaltlich so gestaltet werde, dass der Mieter am Ende der Lektüre entscheiden könne, ob er sich gegen die Kündigung verteidigen könne. Das sei jetzt anders: im Kündigungsschreiben müsse nicht mehr eine plausible Begründung angegeben werden, sondern nur noch ein Kündigungsgrund (vgl. BGH v. 17.3.2010 – VIII ZR 70/09 - vgl. auch § 573 Abs. 3 BGB).

Ich kann die Krise, die der Richter durchlebt, nachvollziehen. Denn der BGH hat die Grundsätze der Rechtsanwendung im Mietrecht in den letzten Jahren von der formellen Bahn, auf der sich die herrschende Meinung bewegte, abgelenkt. Dies gilt nicht nur für den Eigenbedarf, sondern auch für die Verwertungskündigung (BGH v. 9.2.2011 – VIII ZR 155/10) und die Mieterhöhung (z.B. BGH v. 21.10.2009 - VIII ZR 30/09). Auch bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung hat sich der BGH gegen die herrschende Meinung gestellt und die Formalien nicht siegen lassen (BGH v. 2.3.2011 – VIII ZR 164/10).

Und nun auch die Modernisierung: die Ankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB ist formal wirksam, wenn sich der Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt wird, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen (BGH v. 28.9.2011 - VIII ZR 242/10).

Wer sich ein Bild darüber verschaffen will, welchen Erdrutsch der BGH nun wieder verursacht hat, sollte nur einmal die Muster-Ankündigung bei Kinne/Schach/Bieber, 6. Aufl., § 554 BGB Rz. 200 lesen. Danach sollte d…