Die Eigentumswohnung in der Insolvenz

Gibt der Insolvenzverwalter Wohnungseigentum frei, wird die Masse nicht von der Entrichtung der Hausgelder entlastet. Es gilt der Grundsatz fort, wonach Verbindlichkeiten nur mit Zustimmung des Gläubigers “freigegeben” werden können.

Die nach der Freigabe fällig werden Hausgelder, das sind die Vorschüsse auf den Wirtschaftsplan, die Abrechnungssalden der Jahresabrechnungen und Sonderumlagen, sind als Masseschulden zu berichtigen.

Neuerdings hat Lüke den gegenteiligen Standpunkt vertreten. Grundlage der Zahlungsverpflichtung des Hausgeldes sei nicht die Eigentümerstellung, sondern die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft. Das erkläre, weshalb die Freigabe als solche ab diesem Zeitpunkt zu einer Veränderung des haftenden Vermögens führt. Die Freigabe habe keine Auswirkungen auf die Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit der Wohnung zur Masse entstanden und vom Insolvenzverwalter zu berichtigen seien. Damit der Gemeinschaft bei vermietetem Wohnungseigentum nach der Freigabe nicht der Zugriff auf die Mietzinseinnahmen entzogen werde, müsse aus praktischer Notwendigkeit in analoger Anwendung des § 566 BGB das Mietverhältnis auf den Schuldner übergehen. Damit werde im Ergebnis bedeutungslos, ob das Mietverhältnis fremd- oder eigengenutzt werde.

Dem vermag sich das Amtsgericht Mannheim nicht anzuschließen. Wie Lüke selbst ausführt, ist Voraussetzung für das Zustandekommen der Mitgliedschaft das Bestehen von Miteigentum. Es macht in der Sache keinen Unterschied, ob der Wohnungseigentümer aus der von der bestehenden Bruchteilsgemeinschaft abgeleiteten Mitgliedschaft zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet ist, oder unmittelbar aus dem Miteigentum. Das Dazwischenschieben einer weiteren dogmatischen Kategorie in Form der Mitgliedschaft überzeugt schon deshalb nicht, weil die Mitgliedschaft in jeden Fall mit der Zugehörigkeit zur Bruchteilsgemeinschaft endet.

Der Vergleich mit der Mieterinsolvenz unterstreicht nach Überzeugung des Amtsgerichts in erster Linie die Notwendigkeit zu gesetzgeberischem Handeln, Erkenntnisse für den Streitfall sind aus ihm nicht zu gewinnen. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hat nach der Intention des Gesetzgebers eine besondere Form der Freigabe geschaffen, gestritten werden kann lediglich darüber, ob das Mietverhältnis in seiner Gesamtheit nach der erklärten Freigabe auf den Schuldner übergeht. So soll nach Lüke der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an den Insolvenzverwalter zu leisten sein, was mit der gesetzgeberischen Konzeption des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, das Mietverhältnis nach der Negativerklärung des Insolvenzverwalters, mit dem Mieter fortzuführen, nicht in Einklang steht. Die genannte Auffassung würde namentlich bei Schadensersatzansprüchen des Vermieters beim Auszug des Mieters die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch ausschließen.

Schließlich rechtfertigt die Freigabe von vermietetem Eigentum nicht ein …