Die Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht als Verhandlungsmasse

Die Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht – Verhandlungsmasse im Räumungsverfahren

Im Rahmen der Beratung von Gewerberaummietern frage ich aus reiner Routine nach, ob der Vermieter auch regelmäßig die Betriebskostenabrechnung für die jeweils vergangenen Jahre erstellt hat. Des öfteren bekomme ich dann die Antwort: „Ich glaube nicht, wieso denn ?“

Der Anspruch auf Betriebskostenabrechnung ist ein eigener Anspruch des Mieters und kann in der Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter über sonstige Ansprüche oftmals zum Vorteil des Mieters eingesetzt werden.

Erst Vorraussetzung hierfür ist, dass einerseits die Zahlung eines Betriebskostenvorschusses und die jährliche Abrechnung darüber im Mietvertrag vereinbart sind. Dies ist aber in den Standardverträgen der Fall, kein Vermieter rechnet die Betriebskosten pauschal ab, dies ist gerade bei langfristigen Mietverträgen risikoreich, da die Kostensteigerung von Betriebskosten für einen längeren Zeitraum kaum vorhersehbar und somit unkalkulierbar für den Vermieter sind.

Weiterhin muss es an einer Jahresabrechnung der Betriebkosten fehlen. Dies kommt aus meiner Erfahrung meist dann vor, wenn einerseits der Mieter die Heiz- und Stromkosten direkt an den Versorger zaht, andererseits es sich bei dem Vermieter um eine Privatperson und keinen professionellen Vermieter oder Verwalter handelt. In diesen Fällen wird die jährliche Abrechnung schlicht “vergessen”. Und da die verbrauchsabhängigen Kosten vom Mieter direkt bezahlt werden reichen die Vorauszahlungen so gut wie immer aus, die entstandenen weiteren Kosten zu decken.

Und der Mieter will meist auch nicht daran rühren, da die Befürchtung besteht etwas nachzahlen zu müssen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs 3 BGB gilt im Gewerberaummietrecht nicht, so dass auch nach Ablauf von mehreren Jahren eine Nachzahlung möglich ist, erst die Verjährung nach 3 Jahren ab Anspruchsfälligkeit schiebt einer Nachforderung des Vermieters einen Riegel vor.

Doch was macht das Fehlen einer entsprechenden Abrechnung dann so interessant ?

Es ist die Rechtsprechung des BGH zu den Druckmitteln eines Mieters zur Erzwingung einer Betriebskostenabrechnung. Diese ist nach der Entscheidung des BGH auch für das Gewerberaummietrecht anwendbar (siehe dazu Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht 9. Auflage, § 556 Rn 287).

Danach kann der Mieter im lauffenden Mietverhältnis nach entsprechend fruchtloser Aufforderung zur Erstellung (des notwendigerweise fälligen Anspruchs) der Jahresabrechnung die Betriebskostenvorauszahlung einstellen (BGH, Urteil vom 9.3.2005, AT: VIII ZR 57/04). Der Mieter hat insoweit ein Zurückbehaltungsrecht an dieser Vorauszahlung. Die Pflicht zur Zahlung lebt erst wieder mit Erteilung der fälligen Abrechnung auf.Somit kann bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand mit diesem Zurückbehaltungsrecht “gerechnet” we…