Das Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße

Vor einigen stand in der Bergedorfer Zeitung ein interessanter Artikel über das Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße 108. Dies zeigt exemplarisch die Schwierigkeiten, mit denen Mieter immer wieder zu kämpfen haben.

Aber welche Möglichkeiten hat man als Mieter, sich zu wehren?

Selbständiges gerichtliches Beweissicherungsverfahren

Das selbständige Beweisverfahren (früher: Beweissicherungsverfahren) ist ein gerichtliches Verfahren, welches dem eigentlichen Zivilprozess, durch einen entsprechenden Antrag vorgeschaltet werden kann, um in Fällen mit einer gewissen Eilbedürftigkeit eine Beweissicherung zu gewährleisten, wenn hieran ein rechtliches Interesse besteht oder auch zu dem Zweck, aufgrund der gewonnenen Ergebnisse ein weiteres streitiges Gerichtsverfahren zu verhindern.

Ein eigenes Verfahren ist hierfür notwendig, da ein einseitig von einer Partei eingeschalteter Gutachter nicht die Gewähr der Unabhängigkeit bietet wie ein gerichtlich bestellter Gutachter. Durch dieses Verfahren werden jedoch nur die Beweise gesichert. Eine Lösung des Problems erhält der Mieter hierdurch nicht.

Mietminderung

Nach § 536 BGB muss der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Was nun aber im konkreten Fall angemessen ist, ist abstrakt nicht zu sagen. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, aber zumindest hinsichtlich der Anforderung an einem Mängelanzeige des Mieters geklärt. Danach muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es reicht aus, wenn die Mängelsymptome beschrieben werden.

Erst für die Berechnung der Quote ist nach der Rechtsprechung des BGH weiterer Vortrag notwendig. Hier empfiehlt sich unserer Erfahrung nach ein Mängeltagebuch, dass in etwa wie folgt aussieht:

Mangel / Datum / Beschreibung / Zeuge / Mangelanzeige beim Vermieter / Beseitigung

Mängelbeseitigungsklage

Der Vermieter ist nur dann automatisch zu Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat. Trifft den Vermieter aber kein persönliches Verschulden an dem Mangel (z. B. Heizungsausfall), kann er nur dann belangt werden, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist dann der Fall,…

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