Darlegungslast bei behaupteter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes in Betriebskostenabrechnung

Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10, Autor:Klaus Schach, RA, Vors. RiLG a.D. Fundstelle: jurisPR-MietR 19/2011 Anm. 1 , Herausgeber: Norbert Eisenschmid, RA Quelle : Juris Darlegungslast bei behaupteter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes in Betriebskostenabrechnung Leitsätze( von Juris) 1. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. 2. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. 3. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Auswirkungen für die Praxis Der BGH zieht konsequent seine Linie: Der Mieter ist gehalten, seine Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung substantiiert darzulegen und muss dazu die entsprechenden Belege einsehen. Nötigenfalls kann er auch Auskunft vom Vermieter verlangen (BGH, Urt. v. 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 [zum Vorwegabzug von gewerbebedingten Betriebskosten]). Auf einen ausreichend substantiierten Tatsachenvortrag des Mieters muss dann der Vermieter nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen ebenfalls substantiiert erwidern. Tut er das nicht, kann das dazu führen, dass der Vortrag des Mieters als unstreitig angesehen werden kann. http://www.juris.de/jportal/portal/t/1evq/page/homerl.psml?nid=jpr-NLMW000010911&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp Anmerkung : Für Leistungsbezieher nach dem SGB II kann das folgendes bedeuten: Nachforderungen, die nach zuvor erfolgten monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten entstehen, gehören als einmal geschuldete Zahlung zum aktuellen Bedarf im Fälligkeitsmonat. Denn zu den tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung iS des § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II in Mietwohnungen gehören bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung die dem Vermieter geschuldeten Vorauszahlungen für die Betriebs- und die Heizkosten. Soweit sich im Rahmen der Abrechnung dieser Vorauszahlungen Rückzahlungen ergeben, mindern diese nicht die Aufwendungen in den vorangehenden Zeiträumen, sondern aktuell (vgl die zum 1.8.2006 in Kraft getretene ausdrückliche gesetzliche Bestimmung in § 22 Abs 1 Satz 4 SGB II, jetzt in § 22 Abs 3 SGB II in der Fassung des RBEG). Kommt es im umgekehrten Fall nach Abrechnung der tatsächlich entstandenen Betriebs- und Heizkosten zu Nachzahlungsverlangen des Vermieters, gehören solche einmal geschuldeten Zahlungen zum aktuellen Bedarf im Fälligkeitsmonat und bewirken eine Änderung in den tatsächlichen Verhältnissen, der nach § 48 Zehntes Buch Sozialgesetzbuch Rechnung zu tragen ist (BSG Urteil vom 2.7.2009 - B 14 AS 36/08 R - BSGE 104, 41 = SozR 4-4200 § 22 Nr 23, jeweils RdNr 16; BSG Urteil vom…