Bundesgerichtshof: Unzulässige Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen (”Weißen der Decken und Oberwände”)

Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08 AG Schöneberg - Urteil vom 31. Januar 2007 - 5a C 59/06 LG Berlin -Urteil vom 11. November 2008 - 63 S 64/07

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum “Weißen” der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Nach § 3 Abs. 6 des Formularmietvertrages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt:

“Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.”

Mit der Klage hat der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigung der Mietsache begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Zahlungsklage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klausel unwirksam ist und daher ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht besteht. Der Senat hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in “neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen”, wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. So verhielt es sich auch in dem hier zu entscheidende…