Blütenziehen bei Verwaltungskosten

Es ist immer noch Brauch, die Ernsthaftigkeit der Liebesbeteuerungen des Partners durch das Abreißen von Blüten (er liebt mich ... er liebt mich nicht ...) zu prüfen, wenn man keine Münze zur Hand hat. So geht es jetzt auch mit Verwaltungskosten, die in einem Gewerberaummietevertrag als umlegbar deklariert sind.

Der Reihe nach:

Am 6.4.2005 (XII ZR 158/01, NZM 2005, 863) hatte der BGH die Umlage der Instandsetzungskosten als Betriebskosten als intransparent angesehen, wenn die Umlagevereinbarung keine Kostenbegrenzung enthielt. Der Mietvertrag war über eine Einheit in einem Einkaufs-Center (EKZ) geschlossen worden.

Da in der Klausel, die der BGH insgesamt als unwirksam ansah, auch Verwaltungskosten aufgeführt waren, wurde daraus geschlossen, dass die Umlage von Verwaltungskosten ebenfalls eine Kostenbegrenzung im Hinblick auf § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erfordert (OLG Rostock v. 10.04.2008 – 3 U 158/06, GuT 2008, 200). Andere sahen die Transparenz durch die (gesetzliche) Definition in § 26 II.BV gegeben (OLG Köln v. 18.1.2008 – 1 U 40/07, NZM 2008, 366 m.w.N.).

Da die Vorinstanz festgestellt hatte, dass die umgelegten Verwaltungskosten in Höhe von 5,5% der Jahresbruttomiete (!) ortsüblich seien, geht der BGH nun davon aus, dass der durchschnittliche Mieter bei Abschluss des Vertrages in der Lage sei, die Kosten auch ohne Begrenzung abzuschätzen (BGH v. 9.12.2009 - XII ZR 109/08). Der Unterschied liege bereits in der Größe des Objektes. Etwas Anderes könne vielleicht gelten, wenn nebenbei noch die Kosten des Centermanagements anfielen (und umgelegt würden), weil dann die Abgrenzung unklar sein könne. Im Übrigen könnten die Tätigkeiten, die unter die kaufmännische und technische Hausverwaltung fallen würden, z.B. von den Kosten des Hauswarts ja im Einzelfall abgegrenzt werden.

Also: zur Prüfung der Wirksamkeit der Umlagevereinbarung ist zunächst das Objekt zu ermitteln. Ist es "groß", können Klauseln über die Umlage von Verwaltungskosten noch intransparent sein. Mir sind Abrechnungen von Einkaufszenten bekannt, da betragen die Per…