BGH zur Videoüberwachung bei Gartenflächen – Gleichzeitig: Examenzrelevanz des WEG

Der BGH konnte sich im Urteil vom 21.10.2011 (Az. V ZR 265/10) mit einem examensrelevanten Sachverhalt beschäftigen. In der Sache ging es um den Bewohner einer Reihenhaussiedlung, der seine Gartenanlage mittels mehrerer Videokameras überwachte. Die infrage stehenden Kameras waren dabei nicht auf die Nachbargrundstücke gerichtet. Die anliegenden Nachbarn fühlten sich gleichwohl belästigt, da ihrem Erachten nach zumindest die Gefahr bestand, dass auch eine Überwachung ihrer Nachbargärten erfolgt. Diese Angst begründete sich dadurch, dass zwischen den Garteninhabern zuvor bereits andere Nachbarrechtsstreitigkeiten geführt wurden. Angesichts des angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien sei es demnach wahrscheinlich, dass der Inhaber des überwachten Gartens die Einstellung der Kameras heimlich ändere und dann nicht nur seine Gartenfläche, sondern auch die der anliegenden Grundstücke überwache.

Als zusätzlicher Kniff handelt es sich bei den Inhabern der streitgegenständlichen Reihenhäuser nicht bloß um Mieter bzw. Eigentümer, sondern um Miteigentümer dreier Grundstücke, wobei jeweils für jedes Reihenhaus Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) besteht. Der für den Fall einschlägige Rechtsrahmen findet sich demnach zumindest teilweise auch im WEG. Examenskandidaten brauchen sich allerdings nicht vor der Anwendung des weitgehend unbekannten Gesetzes zu fürchten. Im Ergebnis lässt sich der Fall nämlich nach allgemeinen Prinzipien lösen – es muss eben nur der korrekte Einstieg gefunden werden.

I. Vorab – Wohnungseigentum nach dem WEG

Bevor in die Grundsätze der Entscheidung des BGH eingegangen wird, sollen an dieser Stelle kurz die Grundsätze des Wohnungseigentums nach dem WEG erläutert werden (einen netten Überblick zum WEG findet man i.ü. hier).

1. Modifikation des Immobiliarsachenrechts durch Sonderrecht

Das Eigentumsrecht bezieht sich bei Immobilien nur auf eine geographisch abgrenzbare Fläche. Man kann Eigentum nach den allgemeinen Grundsätzen demnach nur an einem Grundstück und nicht an einzelnen Gebäudeteilen haben (anders etwa beim Erbbaurecht). Ein auf einem Grundstück errichtetes Gebäude wird als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks dem Eigentümer des Grundstücks zufallen, vgl. § 94 BGB. Um diese Schwäche bzw. Inflexibilität des gemeinschaftlichen Eigentums an Immobilien zu begegnen wurde u.a. das WEG erlassen. Nach diesem Gesetz kann beispielsweise Eigentum an einer Wohnungseinheit eines Mehrfamilienhauses erworben werden, indem ein bestimmter Miteigentumsanteil als Wohnungseigentum nach dem WEG deklariert wird. Gleichermaßen kann bei mehreren Reihenhäusern, die sich auf einem Grundstück befinden, jeweils Wohnungseigentum an den Wohneinheiten nach dem WEG begründet werden, ohne dass es einer Aufteilung in mehrere Grundstücke bedürfte. Es handelt sich bei den nach dem WEG eingeräumten Positionen somit um ein Sonderrecht ei…